Tko je Charles Cohen: Milijarder koji se trenutačno suočava s dugovima i zapljenom imovine

Njujorški milijarder Charles Cohen preuzeo je obiteljsku tvrtku za nekretnine od svog oca i strica i nastavio je širiti. Trenutačno se suočava s višestrukim zapljenama imovine i radi na tome da spasi svoje bogatstvo.

Dana 15. siječnja, milijarder u sektoru nekretnina, Charles Cohen, nazvao je Forbes s privatnog broja, kako to uvijek čini. Četiri mjeseca Forbes je pokušavao dogovoriti intervju s Cohenom. Sve kako bi razgovarali o rastućem dugu i praznim uredskim prostorima u zgradama koje posjeduje njegova tvrtka, Cohen Brothers Realty.

U rujnu je rekao da se jave u studenom. U studenom je rekao da ga pozovu u siječnju. Prošlog tjedna, Cohen je rekao da ide na odmor. Nije precizirao gdje, ali često odlazi na svoje imanje s vinogradom na jugu Francuske, Château de Chausse. Ili u svoj penthouse u Palm Beachu. (Također posjeduje stanove u West Hollywoodu i Manhattanu, kao i prostranu kuću u Greenwichu, u Connecticutu.) Zatim je zatražio da se priča ponovno odgodi za četiri do šest tjedana, jer bi tada mogao objasniti kako je njegova tvrtka „prebrodila poteškoće“.

„Ako objavite negativnu priču, to će mi naštetiti“, rekao je. Spomenuvši nekoliko refinanciranja i novih zakupa koji su navodno u tijeku. „Teže nam je izdavati prostor ako ljudi misle da postoji problem koji zapravo ne postoji.“

Cohen je na kraju popustio. Ali, tek nakon što je Forbes objasnio da će priča biti objavljena bez obzira na sve te poslao svog izvršnog potpredsjednika da razgovara s njima i pregleda financijske podatke.

Cohenova realnost

Nema sumnje da se Charles Cohen, koji je 1980-ih preuzeo obiteljsku tvrtku svog oca i strica i proširio je izgradnjom i kupnjom prestižnih poslovnih tornjeva u srcu Manhattana, sada nalazi u nezavidnoj situaciji. Otkad je pandemija ispraznila urede, mnoge njegove vrijedne nekretnine izgubile su zakupce. U najmanje šest njegovih zgrada više od 20 posto poslovnog prostora je prazno. Tri su popunjene s manje od 60 posto.

Istodobno, suočava se s poteškoćama u otplati duga od najmanje 1,1 milijarde dolara, prema podacima iz zajmovnih dokumenata i sudskih spisa. To je u studenom dovelo do gubitka četiri nekretnine na aukciji zaplijenjene imovine.

Sve ovo ozbiljno je uzdrmalo Cohenovo bogatstvo, koje je doseglo vrhunac od 3,7 milijardi dolara 2022. godine. Tada je imao veliki kapital, a kamatne stope bile su gotovo nula. Forbes sada procjenjuje da vrijedi 1,6 milijardi dolara, od čega se oko dvije trećine nalazi u njegovim nekretninama koje su izgubile na vrijednosti jer su zakupci prešli u novije i luksuznije nebodere.

Cohen osporava ovu procjenu, tvrdeći da bi vrijednost trebala biti veća. Steven Cherniak, glavni operativni direktor tvrtke Cohen Brothers, izjavio je da su u tijeku otplate kredita za zgrade koje nose više od polovice duga od 1,1 milijarde dolara. Osim toga, Cherniak je siguran da će te nekretnine privući više zakupaca u prvoj polovici ove godine.

Nekretnine prodane na aukciji zapljene

Cohenovi problemi dospjeli su na naslovne stranice 8. studenog, kada je održana jedna od najvećih aukcija zapljene u povijesti New Yorka. Na prodaju je bilo pet njegovih nekretnina: Kompleks ureda i dizajna površine 74.000 četvornih metara u Dania Beachu na Floridi, obližnji hotel Le Meridien, bivše hotelsko zemljište u Rye Brooku, New York te lanci kina u SAD-u i Velikoj Britaniji.

Na kraju procesa licitacije, Cohenov vjerovnik, Fortress Investment Group, preuzeo je praktički sve. Platio je nešto manje od 150 milijuna dolara za dizajnerski kompleks, hotel, lanac kina u Velikoj Britaniji i lokaciju u Rye Brooku. Nitko nije izrazio interes za američki lanac Landmark Theaters s 28 lokacija i ugostiteljskim poslovanjem pa su ostali u Cohenovom vlasništvu.

Ovo je bila posljednja epizoda u dugotrajnoj borbi između Cohena i Fortressa. Kreditna tvrtka je prošlog ožujka tužila Cohena, zahtijevajući otplatu zajma od 534 milijuna dolara osiguranog navedenim nekretninama. Predstavnici Fortressa nisu odgovorili na zahtjev za komentar. Cohen i njegova tvrtka uzvratili su protutužbom.

Filmofil i producent

Aukcija, na kojoj se Cohen nije pojavio, predstavljala je još jedan udarac za ovog magnata nekretnina i ljubitelja filmova. Godinama su kolekcije poslovnih tornjeva na srednjem Manhattanu koje je sastavio donosile stabilan profit. Zatim je proširio poslovanje na dizajnerske centre i posvetio se svojoj strasti prema filmu, producirajući nekoliko filmova nominiranih za Oscara (među kojima je i dobitnik za najbolji strani film, „The Salesman“). Također je kupio lance umjetničkih kina i pokrenuo distribuciju filmova. Godine 2016. kupio je imanje s vinogradom od 135 hektara u Francuskoj, a godinu dana kasnije luksuzni brend muške obuće Harry’s of London.

Međutim, u posljednje dvije godine suočava se s rastućim problemima u svojim poslovnim tornjevima. Izgubio je nekoliko značajnih zakupaca, uključujući WeWork, koji je napustio više od 18.500 četvornih metara u nekoliko zgrada, dok je zadržao samo mali dio prostora. Dugovi su se nagomilali kako su se približavali rokovi za otplatu. Njegove zgrade teško su se natjecale s novim neboderima s luksuznim sadržajima, što je otežavalo zamjenu zakupaca. Visoke kamatne stope dodatno su otežale refinanciranje, a kada je to uspio, uvjeti su bili nepovoljni.

Pandemija zatvorila kina

Istovremeno, ostatak njegovog imperija također je pretrpio gubitke. Pandemija je zatvorila njegova kina širom zemlje, a njegovi dizajnerski centri izgubili su zakupce. Centar na Floridi izgubljen je u korist Fortressa. U preostala tri u njegovom vlasništvu – dva u Los Angelesu i jedan u New Yorku – popunjenost je pala ispod 80 posto.

Cohen tvrdi da situacija nije tako loša kao što izgleda, ukazujući na bolje rezultate u izdavanju prostora i nedavni porast prodaje poslovnih zgrada. Na jednoj od njegovih nekretnina, 750 Lexington Avenue, koja je ujedno sjedište njegove tvrtke, vjerovnik je podnio zahtjev za zapljenu u svibnju. To se dogodilo mjesec dana nakon što je zgrada procijenjena na samo 50 milijuna dolara, u usporedbi s 300 milijuna dolara u 2015. Međutim, zapljena je trenutačno u zastoju. U međuvremenu, jedan od zakupaca, maloprodajni lanac Sephora, obnovio je ugovor o zakupu, dok je drugi zakupac, WeWork, zadržao zakup nakon izlaska iz stečaja. Cohen Brothers trenutačno radi na izmjeni uvjeta zajma s vjerovnikom.

„Dobro stojimo. Imamo izazove s izdavanjem prostora, kao i svi, ali posjedujemo dobre zgrade,“ rekao je Cohen za Forbes tijekom telefonskog razgovora deset dana nakon aukcije u studenom. „Imamo vrlo visok postotak zadržavanja zakupaca i širenja, i vjerojatno izdajemo više prostora nego mnogi drugi.“

Planovi izvan New Yorka

Izvan New Yorka, Cohen planira uskoro započeti gradnju 23-katnog poslovnog tornja sa staklenom fasadom u West Palm Beachu, gdje je potražnja za uredskim prostorom i dalje jaka, posebno za nove zgrade.

„Radim sve što je potrebno, na svakom mjestu,“ naglasio je.

Nesvršeni redatelj

Charles Cohen rođen je 1952. godine u obitelji koja se bavila nekretninama, u Harrisonu, sjeverno od New Yorka. Njegov otac, Sherman, bio je bivši prodavač automobila koji je s dvojicom svoje braće osnovao tvrtku Cohen Brothers Realty. Braća su na kraju izgradila više od 20 zgrada diljem Manhattana.

Kao dijete, Cohen je bio više zainteresiran za svijet zabave, razvijajući ljubav prema filmovima nakon što ga je baka odvela pogledati “Pepeljugu” kad je imao tri godine. Do vremena kad je bio tinejdžer, Cohen je već pokazivao apartmane za obiteljsku tvrtku. Međutim, znao je da želi postati redatelj i čak je snimio nekoliko kratkih filmova.

„Kad sam napunio 14 godina, prestao sam pratiti Yankees i počeo čitati Variety,“ rekao je Cohen za Forbes 2017. godine. „Nije bilo ničega uzbudljivijeg od stajanja u redu za gledanje filma na dan otvaranja.“

Proći će neko vrijeme prije nego što je Cohen počeo ostvarivati svoje filmske snove. Kao prvi u obitelji koji je diplomirao, stekao je diplomu osnovnih studija na Sveučilištu Tufts 1974. godine. Nakon toga je stekao diplomu prava na Brooklyn Law School 1977. Nekoliko godina radio je u sektoru nekretnina za Chemical Bank u New Yorku, a zatim se pridružio obiteljskoj tvrtki, gdje je brzo napredovao i do 1981. postao potpredsjednik i generalni savjetnik.

Širenje imperija

Za samo dvije godine postao je predsjednik tvrtke i otkupio udjele svog oca i strica za nepoznatu sumu novca. Jedan od njegovih prepoznatljivih poteza bila je izgradnja zgrade na adresi 750 Lexington Avenue. Cohen je osamdesetih otkupio cijeli blok između 59. i 60. ulice kako bi izgradio tu zgradu. Jedna stanovnica tog bloka odbila je prodati svoju kuću, zbog čega je Cohen odlučio projektirati 28-katni toranj oko nje. Kuća je još uvijek tamo.

Devedesetih godina Cohen je proširio poslovanje na dizajnerske centre, kupivši zgradu Decoration & Design u Manhattanu za 63 milijuna dolara 1996. godine. Do 2009. godine proširio je tvrtku na više od 12 milijuna četvornih metara nekretnina, u usporedbi s tri milijuna koliko je bilo kad je preuzeo tvrtku osamdesetih godina.

Tada se također vratio svojoj strasti prema snimanju filmova.

Uložio je polovicu budžeta za nezavisni film Frozen River, koji je 2008. osvojio glavnu nagradu žirija na Sundance Film Festivalu. Iste godine osnovao je tvrtku za distribuciju filmova.

Tijekom sljedećeg desetljeća Cohen je prikupio povijesnu kolekciju filmova, kupio mali kinematograf na Manhattanu te dva lanca kina – Landmark i Curzon – u SAD-u i Ujedinjenom Kraljevstvu.

Također je počeo provoditi više vremena u Francuskoj. Godine 2016. kupio je vinograd Château de Chausse u Provansi za 20 milijuna dolara. Godinu dana kasnije kupio je povijesno japansko kazalište u Parizu.

Pandemija povećala dugove

Na Forbesovoj listi 400 najbogatijih Amerikanaca prvi put se našao 2016. godine, s procijenjenom neto imovinom od 2,8 milijardi dolara.

Te je godine WeWork, tvrtka za coworking prostore, unajmila četiri kata u Cohenovoj poslovnoj zgradi na East 57th Street. Do 2018. godine taj startup proširio se na 123.000 četvornih stopa te je zauzeo više od 80.000 četvornih stopa na adresi 750 Lexington Avenue.

Kad je javno izlistavanje WeWork-a propalo u rujnu 2019., Cohen se suočio s problemima u izdavanju prostora jer se predviđalo da će startup ostati bez novca.

Šest mjeseci kasnije nastupila je pandemija covida-19. Pad je bio razoran za njujorške vlasnike poslovnih prostora.

Do kraja 2020. godine vrijednost poslovnih zgrada u gradu pala je za 45 posto, što predstavlja pad od 50 milijardi dolara, prema istraživanju koje su 2022. godine objavili profesori s Columbije i Sveučilišta u New Yorku.

„U budućnosti, ovaj period će se nazivati velikim resetiranjem procjena vrijednosti,“ kaže dugogodišnji njujorški agent za nekretnine Bob Knakal. „Ljudi moraju uskladiti svoje planove s realnošću trenutačnog tržišta.“

Krediti kao omča oko vrata

Međutim, Cohen je u godinama prije pandemije uzimao kredite s fiksnom kamatnom stopom za nekoliko svojih najvećih nekretnina.

Kad su 2022. godine Federalne rezerve počele povećavati kamatne stope u borbi protiv visoke inflacije, Cohen je odlučio iskoristiti priliku prije nego što kamate postanu previsoke. U rujnu te godine refinancirao je četiri nekretnine i dva lanca kina s kreditom od 534 milijuna dolara od Fortress Investment Groupa.

Izvješće nezavisnog revizora sastavljeno u prosincu 2022. godine navodi da se Cohenova tvrtka suočava s „neto operativnim gubicima“ i „visokim stopama praznih prostora“, što „dovodi u pitanje sposobnost tvrtke da nastavi s radom“.

Izvješće također napominje da je tvrtka poduzela „značajne napore u povećanju popunjenosti i kontroliranju troškova“ te da posjeduje „dovoljna novčana sredstva i planove za nastavak poslovanja“.

Sudski proces

Tijekom 2023. godine Cohen i Fortress produžavali su rokove otplate kredita i odgađali plaćanja, prema sudskim dokumentima.

U studenom 2023. godine WeWork je podnio zahtjev za bankrot. Tom prilikom napustio je više od 200.000 četvornih stopa prostora u dvije Cohenove nekretnine u Los Angelesu i New Yorku. Jedna od tih zgrada imala je hipoteku prema Fortressu, a u njoj je WeWork unajmljivao gotovo trećinu ukupnog prostora.

Napeti pregovori kulminirali su u veljači 2024. godine kada su Cohen i Fortress pregovarali o daljnjem produženju otplate.

U e-mailovima otkrivenim u sudskim zapisima, Cohen je odbio prijedlog Fortressa, ali je izrazio nadu da će doći do dogovora: „Tijekom posljednjih više od 20 godina, uvijek smo pronalazili način da idemo naprijed zajedno.“

Din Dakolias, jedan od predsjednika Fortressa, uzvratio je oštrim tonom: „Vaš posljednji prijedlog bio je nerealističan i vratio nas nekoliko koraka unatrag,“ napisao je. „Niste izvršili posljednju uplatu i niste pokazali razumijevanje ili prioritetizaciju ozbiljnosti situacije.“

Sljedećeg mjeseca Fortress je tužio Cohena, zahtijevajući povrat više od pola milijarde dolara duga, kao i osobno jamstvo u iznosu od 187 milijuna dolara, uz kamate.

Cohen je mjesec dana kasnije uzvratio protutužbom, tražeći da se tužba Fortressa odbaci. Tvrdio je da je Fortress prekršio sporazum o produženju kredita.

Osobna imovina na udaru

Fortress je zahtijevao aukciju Cohenovih nekretnina u svibnju, no sudac je presudio u Cohenovu korist u lipnju i pristao odgoditi aukciju. U kolovozu je ona ponovno zakazana za studeni.

U listopadu Cohen je doživio još jedan udarac kad je sudac u tom slučaju presudio da Cohen mora platiti osobno jamstvo na nekretnine. Ipak, činilo se da Cohen ima dovoljno sredstava za pokrivanje duga – prema podacima iz lipnja prošle godine, imao je gotovo 300 milijuna dolara u gotovini i investicijama.

Prema Fortressu, Cohen je zatim pokušao sakriti svoju osobnu imovinu kako ne bi bila oduzeta za pokriće jamstva.

Odvjetnici Fortressa tvrdili su da je Cohen prebacio vlasništvo nad svojom jahtom „Seasense“ vrijednom 50 milijuna dolara, kao i tri manja plovila, na offshore entitete na Kajmanskim otocima. Također, vlasništvo nad svojom kućom u Greenwichu (Connecticut) vrijednom 20 milijuna dolara prebacio je na svoju suprugu Chloe, bivšu izvršnu direktoricu Jimmy Chooa. Cohen je tvrdio da je to bila samo rutina planiranja imovine, no Fortress je dobio presudu na Kajmanskim otocima koja je odgodila prijenos.

Zastarjele procjene

U prosincu njegovi odvjetnici tvrdili su da Cohen ima gotovo 350 milijuna dolara kapitala u četiri zgrade: 3 Park Avenue, 979 Treća Avenija, 805 Treća Avenija i 622 Treća Avenija. To bi bilo dovoljno za pokrivanje preostalog duga Fortressu.

No Fortress je osporio ovu tvrdnju, ističući da su te vrijednosti zasnovane na „zastarjelim procjenama“ koje su od tada opale te da sve četiri nekretnine opterećuju neizmirene hipotekarne obveze. Postupak je još uvijek u tijeku.

Pored sporova s Fortressom

Cohen i dalje ima probleme s nekoliko zgrada koje su opterećene dugom i pokazuju znakove starenja. Iako je imao manji utjecaj na svoje zgrade u usporedbi s drugim njujorškim magnatima nekretnina, bio je posebno ranjiv na posljedice pandemije zbog svoje koncentracije na starije poslovne zgrade.

„Teško je vlasniku zgrade klase B učiniti svoju zgradu konkurentnom u usporedbi s nekretninama klase A,“ kaže Bob Knakal, ukazujući na starije nekretnine u usporedbi s novijim gradnjama kao što su Hudson Yards ili One Vanderbilt, koji su potpuno popunjeni.

„Govorimo o padu vrijednosti od 30 do 50 posto u prosjeku,“ dodaje Tomasz Piskorski, profesor nekretnina na Columbia Business School. Za mogule u sektoru nekretnina čije je bogatstvo vezano za poslovne kule, „to znači da možda više nisu milijarderi.“

Pala potražnja za starim nekretninama

Kako bi privukli zakupce, mnogi vlasnici starijih nekretnina sada nude čak godinu dana besplatnog zakupa, kao i velike naknade za poboljšanja. Međutim, Cohen to vidi kao gubitnički potez.

„Radimo samo poslove koji imaju smisla. Mnogi naši konkurenti samo bacaju novac na dogovore,“ rekao je u studenom.

Cohen inzistira da radi na poboljšanju svojih zgrada kako bi ih učinio konkurentnijima, tvrdeći da bi one sada trebale imati veću vrijednost zbog nedavnih transakcija, kao što je prodaja „One Vanderbilt“ zgrade S.L. Greena za 4,7 milijardi dolara u studenom i prodaja dviju poslovnih kula na Park Avenue u prosincu.

„Završavamo renovaciju predvorja u zgradi 622 Third Avenue,“ rekao je. „Ponovno ulažemo u naše zgrade.“

Cohen je također optimističan u vezi s novim ugovorima o zakupu koji bi trebali zamijeniti prazne prostore. U Los Angelesu, prostor koji je napustio WeWork popunjen je bolnicom Cedars-Sinai i zdravstvenim znanstvenim centrom.

U New Yorku, tvrtka očekuje da će u nadolazećim mjesecima potpisati nove ugovore o zakupu za pet svojih najmanje popunjenih kula.

Pretvaranje poslovnog prostora u stambeni

Cohen možda ima pravo: Aktivnost zakupa poslovnog prostora na Manhattanu porasla je za 17 posto u 2024. godini u odnosu na prethodnu, što je najveći porast od 2019. godine, prema podacima brokerske agencije Avison Young.

Ipak, starije ili manje kvalitetne nekretnine činile su samo 23 posto novih zakupa prošle godine. Najamnine u tim zgradama su otprilike upola niže od onih u prestižnim zgradama. To je znak da oživljavanje tržišta zakupa ostavlja mnoge od ovih starijih kula iza sebe, dok zakupci nastavljaju birati novije zgrade.

Jedna strategija koju Cohen koristi jest pretvaranje poslovnog prostora u stambene apartmane i kondominije.

U svibnju, njegova tvrtka podnijela je zahtjev za posebnu dozvolu za prenamjenu 19 katova kule od 28 katova (623 Peta avenija), preko puta Rockefeller centra, u 172 stana.

Nova ulaganja

Projekt je od tada smanjen na 60 do 70 stanova.

Drugi projekt prenamjene poslovnog prostora u stambeni na adresi 3 East 54th Street, s pogledom na Central Park, napreduje brže. Tvrtka je završila unutarnje rušenje prošlog ljeta. „Svi projekti napreduju,“ rekao je Cohen.

Ipak, vjerovnik za objekt na 54th Street podnio je zahtjev za zapljenu u prosincu, čime je taj projekt doveden u pitanje. (Cohen tvrdi da je u procesu refinanciranja kredita.) Drugi predloženi projekt prenamjene na adresi 135 East 57th Street sada je obustavljen.

Obitelj Wallace, koja posjeduje zemljište ispod te zgrade, usprotivila se projektu prenamjene i tužila Cohena zbog neplaćenog zakupa u prosincu 2023. U listopadu, sudac je presudio u korist obitelji Wallace, dodijelivši im zgradu.

Prema njujorškim agentima za nekretnine koji su razgovarali s Forbesom, ako Cohen uspije realizirati prenamjene, surađivati sa svojim vjerovnicima na problematičnim nekretninama i zadržati zgrade koje želi, a odreći se onih koje ne može održavati – mogao bi preživjeti prijetnje svom carstvu.

Gledajući prema jugu

Dok njegova žalba protiv Fortressa prolazi kroz sudski proces, Cohen se okreće prema jugu, prema planiranom 23-katnom tornju od 400.000 četvornih metara u West Palm Beachu, nazvanom West Palm Point.

Očekuje se da će Cohenova zgrada, čija bi gradnja trebala započeti u ožujku, biti dovršena do 2028. godine. Planira financirati gradnju kombinacijom kapitala i kredita.

To bi mogao biti pametan potez za Cohena, s obzirom na to da je Trumpova pobjeda na izborima potaknula poslovne mogule i svjetske lidere da dođu u Palm Beach zbog blizine Trumpovoj „zimskoj Bijeloj kući“ u Mar-a-Lagu. Prema Stevenu Cherniaku, tvrtka je već pregovarala o zakupima za šest katova.

„Imamo sve dozvole. Ugovori su skoro zaključeni i spremamo se zaključiti kredite i započeti gradnju,“ rekao je Cohen u studenom. „Već imamo aktivnost u vezi sa zakupima.“

Još nije gotovo

Što se tiče pravnih bitaka, Cohen ostaje borben. „Neću platiti to osobno jamstvo. Imam obranu, imam žalbu koja je u tijeku u apelacijskom sudu,“ rekao je. „Još nije gotovo.“

Giacomo Tognini, novinar Forbesa