Osobne financije: Refinanciranje stambenog kredita

Stambeni krediti su obično dugoročni, a ukupni iznos kredita i mjesečni anuitet otplate su visoki. Neki se potrošači stoga odlučuju na refinanciranje stambenog kredita nakon određenog roka otplate. Što je refinanciranje i kada se preporučuje?

Faktori koji utječu na odluku potrošača o otplati postojećeg kredita ili refinanciranju potpisivanjem novog su trenutna financijska situacija potrošača, visina mjesečnog anuiteta, rok otplate kredita i kamatna stopa.

Što je stambeni kredit?

Stambeni kredit je financijski instrument kojim banke posuđuju novac potrošačima za financiranje stana ili kuće. Potrošač može podići kredit za kupnju nekretnine, izgradnju nove nekretnine ili dogradnju ili adaptaciju postojećeg stambenog objekta.

Glavnica, kamata i mjesečni anuitet

Budući da su troškovi izgradnje, kupnje ili obnove nekretnine visoki, stambeni kredit se najčešće uzima na duži rok, a ukupni iznos kredita i mjesečni anuitet relativno su visoki. 

Prilikom podizanja kredita kod banke potrošač se obvezuje u dogovorenom roku vratiti ukupni iznos kredita uz određenu kamatu. Otplata se odvija u dogovorenim mjesečnim obrocima ili mjesečnim anuitetima.

Ukupan iznos ugovorenog kredita naziva se glavnica, na koju se također utvrđuje fiksna ili varijabilna kamata, ovisno o tome za koju se od ove dvije mogućnosti potrošač odlučio prilikom uzimanja kredita. Ukupna obveza prema banci sastoji se dakle od iznosa glavnice i pripadajućih kamata.

Potrošač svoje obveze prema banci otplaćuje u mjesečnim obrocima ili anuitetima koji se izračunavaju tako da se ukupni iznos kredita podijeli na jednake dijelove za ugovoreni rok otplate. 

U početnoj fazi otplate najveći dio mjesečnog anuiteta odlazi na otplatu kamata. Kako se iznos glavnice s vremenom smanjuje, sve manji dio rate odlazi na otplatu kamata, a sve veći dio na otplatu glavnice.

Fiksna ili promjenjiva kamatna stopa

Prilikom podizanja stambenog kredita potrošač se odlučuje na otplatu uz fiksnu ili promjenjivu kamatu. 

Kao što se može zaključiti, krediti s fiksnom kamatnom stopom imaju nepromijenjenu kamatnu stopu tijekom cijelog razdoblja otplate, što znači da je potrošač upoznat s visinom svih budućih mjesečnih anuiteta.

Kod kredita s promjenjivom kamatnom stopom potrošač prihvaća određeni rizik budući da iznos mjesečnog anuiteta za razdoblje otplate može biti veći ili niži, ovisno o trenutnoj kamatnoj stopi. Promjenjiva kamatna stopa usklađena je s referentnim indeksima kao što je Euribor.

Za koju vrstu kredita će se potrošač odlučiti ovisi o njegovoj financijskoj situaciji, osobnim preferencijama, a prije svega o njegovoj procjeni visine kamatnih stopa u budućnosti. 

Prednost kredita s fiksnom kamatnom stopom je predvidljivost otplate, dok je prednost kredita s promjenjivom kamatnom stopom što je na početku otplate kredita početna kamatna stopa često niža nego kod kredita s fiksnom kamatnom stopom. A može ostati niža tijekom cijelog razdoblja otplate.

Međutim, dugoročno gledano postoji rizik da će kod kredita s promjenjivom kamatnom stopom porasti kamatna stopa, iznos mjesečnog anuiteta i konačni ukupni iznos kredita.

Što je refinanciranje stambenog kredita?

Refinanciranje stambenog kredita znači da potrošač u dogovoru s bankom podiže novi kredit kojim otplaćuje obveze postojećeg kredita. Potrošači se najčešće odlučuju na refinanciranje stambenog kredita ako im se promijenila financijska situacija, ako su postojeće obveze postale previsoke ili ako se povećala promjenjiva kamatna stopa. 

Važno je zapamtiti da refinanciranje kredita ne smanjuje izvorno stanje kredita i da jamstvo za kredit mora ostati isto. Pritom, iznos mjesečnog anuiteta novog kredita ne smije biti veći od iznosa anuiteta postojećeg kredita, osim u slučaju da potrošač sada ima veća mjesečna primanja od onih koja je imao u trenutku uzimanja izvornog kredita. 

Kada se preporučuje refinanciranje stambenog kredita?

Refinanciranje stambenog kredita potrošaču se isplati u slučajevima kada novi kredit ima bolje uvjete otplate od starog. To znači da nakon refinanciranja potrošač lakše podmiruje mjesečne obveze i na taj način poboljšava svoje osobne financije. 

Važno je da iznos ukupne kamate na novi kredit bude niži nego na stari kredit. Potrošač to može postići promjenom vrste kamatne stope. Ujedno, refinanciranje kredita za potrošača mora predstavljati smanjenje svih ukupnih troškova otplate kredita. Prednosti refinanciranja su i otplata dospjelih dugova te moguće objedinjavanje više kreditnih obveza u jednu.

Prije refinanciranja stambenog kredita potrošač se mora detaljno raspitati o uvjetima novog kredita. Koliki su troškovi refinanciranja, koji je novi rok otplate i visina mjesečnog anuiteta, je li kamata novog kredita povoljnija te koji su uvjeti prijevremene otplate kredita i iznos zatezne kamate. 

Ako ćete na ovaj način poboljšati svoj mjesečni budžet i olakšati otplatu mjesečnih anuiteta i kratkoročno i dugoročno, onda se refinanciranje stambenog kredita najvjerojatnije isplati. Prije nego što to učinite, pažljivo razmotrite sve relevantne čimbenike kako biste mogli donijeti najbolju odluku za sebe i svoje financije.