Muhamed Alabar “krstari” regijom: Sada osvaja Hvar, a kakvi su mu rezultati u Beogradu i planovi za Albaniju?

Ivan Radak, urednik FORBES Srbija, rezimirao je poslovne poduhvate investitora Muhameda Alabara iz Ujedinjenih Arapskih Emirata koji je nedavno zaintrigirao hrvatsku javnost jer je potpisao ugovor o preuzimanju uspješne turističke kompanije Sunčani Hvar, a poznato je da je pokušao s bivšim zagrebačkim gradonačelnikom, Milanom Bandićem, graditi i kontroverzni projekt koji je nazvan “zagrebački Manhattan”

Je li zato što mu je otac bio kapetan broda ili zato što je u Emiratima premalo kvalitetne obale za razvoj projekata, ali očigledno je da se Muhamed Alabar voli pojavljivati na obalama jugoistočne Europe, bilo da su riječne ili morske.

Najnoviji pokušaj akvizicije u Hrvatskoj, kupovine kompanije Sunčani Hvar za više od 200 milijuna eura pokazuje da vjeruje u potencijale regije. U Hrvatskoj je već vlasnik kompanije Sunce Hoteli, takođe tvrtke koja upravlja turističkim objektima na više lokacija, a koju je prema pisanju hrvatskih medija platio više od 100 milijuna eura.

Jedina, ali bitna razlika, u odnosu na druge projekte koje razvija ili želi razviti u drugim prostorima regije jest to što je u Hrvatskoj kupio „gotove“ kompanije, postavljene na svoje noge, koje uspešno posluju i sada će pozitivno doprinositi njegovom već prilično raznovrsnom poslovnom portfoliju.

Ipak, ono što Alabar verovatno najviše voli je razvoj nekretnina. Vrata regije otvorio je projektom Beograd na vodi, potom je imao neuspješan pokušaj u Zagrebu, a nakon toga je uočio potencijal u razvoju luke Drač u Albaniji.

A Srbiji, Albaniji i Hrvatskoj, mogli bi se pridružiti i Bosna i Hercegovina i Mađarska.

Problem netransparentnosti

Nedovoljna transparentnost koja je prisutna u poslovnim poduhvatima koje ovdašnje vlasti pokušavaju realizirati s Alabarom navodi medije, političare i javnost na različite teorije koje idu i do toga da je on samo maska za ulaganja u kojima je vlasnik novca ipak neko drugi, ali dokaza za to još nema.

Ali, zašto bi to morao raditi netko ko je izgradio Burj Khalifu (najviši neboder u Dubaiju, op.a.) i veći dio Dubaija. Teško je ne zapitati se zašto netko ne bi objeručke prihvatio poslovne prilike u kojima lideri, gladni prilika za promociju pred biračima, nude velike površine najatraktivnijeg zemljišta, ubrzane procedure za dobivanje dozvola, porezne olakšice i druge dobre šanse za zaradu. Gotovo u pravilu su to lideri koji uspjeh jedne vlasti prikazuju u kvadratima, kilometrima i drugim mjernim jedinicama. Ono što im Alabar nudi je jedino što nemaju, a to su mega projekti.

Zagreb na Savi

Zagrebački Manhattan, projekat je koji je s Alabarom želio realizirati bivši gradonačelnik glavnog grada Hrvatske Milan Bandić. Predviđao je sličan model kao i u Beogradu, gdje bi grad dao 1,1 milijun kvadrata zemljišta odnosno 110 hektara uz Savu dok bi Alabarova firma Eagle Hills razvila poslovno-stambeni kompleks velike kvadrature.

Iako je i u Zagrebu kolala priča da će to biti novi poslovni centar grada, „kupci“ te priče nisu nasjeli pa je jaka građanska i politička opozicija uspjela spriječiti izmjene Generalnog urbanističkog plana Zagreba te projekt nije odmakao dalje od neobavezujućeg Memoranduma o suradnji.

Alabar je prije nekoliko godina izjavio da je zainteresiran i za sastanak s novim gradonačelnikom Tomislavom Tomaševićem, ali zasad je od cijele priče ostalo samo to da je arapski biznismen kupio kuću u Zagrebu i ostavio aktivnu tvrtku Eagle Hills Zagreb Real Estate doo osnovanu 2019.

Evidentno je da Alabar koristi sličan model organizacije poslovanja tako što osniva tvrtku pod nazivom Eagle Hills, a koja je u vlasništvu kompanije registrirane u Ujedinjenim Arapskim Emiratima. I zanimljivo je da svaki balkanski Eagle Hills ima zasebnog vlasnika u UAE. Hrvatski Eagle Hills u vlasništvu je kompanije Eagle Hills Croatia Properties – sole proprietorship LLC iz Abu Dabija.

Eagle Hills Zagreb, prema podacima servisa Company wall posluje pozitivno. U 2020. je imao dobit od 2.665 eura, potom 757.000 eura u 2021. i 856.000 eura prošle godine.

Poslovni servisi pokazuju i da su prihodi firme Sunce hoteli prošle godine iznosili 62,4 milijuna eura (43,97% više nego 2021.) dok je dobit bila 2,44 milijuna eura. Eagle Hills Zagreb je vlasnik firme Sunce ulaganja koja je prošle godine imala gubitak od 872.000 eura.

Takođe, u vlasništvu Sunce hotela i kompanije Simfoni iz Dubaija je Hotels Adriatic Asset Company koja je prošle godine imala prihode od 6,41 milijuna eura i dobit od 322.000 eura.

Grupa uključuje još nekoliko manjih firmi – Sunce vital (gubitak od 3.500 eura), WOT Hotels Adriatic Management (zajedno s njemačkim operaterom TUI) – dobit od 94.000 eura, te tvrtke Praona (dio vlasništva).

Sarajevska Skenderija

Alabar je, posredno, uzburkao duhove i u Bosni i Hercegovini. Pre nekoliko dana je zastupnik u Zastupničkom domu Federacije BiH Damir Nikšić iznio tvrdnje da se planira rušenje kulturno-sportskog centra Skenderija.

Na tom mjestu, tvrdi Nikšić, trebali bi niknuti neboderi novog poslovnog centra, a iznio je i sumnju da iza svega stoje investitori koji grade Beograd na vodi.

Budimpešta na Dunavu

Ovih dana, Alabar je tema i u Mađarskoj. Prema pisanju tamošnjih medija, on je konkurirao za lokaciju željezničkog čvorišta Rakosrendezo, u blizini Dunava i otoka Margitsiget. Kako je dobivanje dozvola u nadležnosti državne vlasti, gradonačelniku Budimpešte je preostalo samo da se zgraža nad tom idejom na društvenim mrežama.

Kako prenose mađarski mediji, on je napisao da je već dovoljno loše što postoji neboder koji je izgradila naftna kompanija Mol i da bi bilo pogrešno dozvolili da sada nikne još jedan. A problem je što bi postojeći (visine 143 metra) nadvisio za duljinu još jednog nogometnog igrališta, jer se očekuje da dosegne visine od 220 do 240 metara. Prema navodima medija, Alabar bi tu podigao mini Dubai, s uredima i stambenim jedinicama.

Jedina razlika u odnosu na druge zemlje u okruženje, jest to što ovaj poslovni poduhvat ne bi realizirao neki novi Eagle Hills (jer, valjda, Mađarska nije brdovita) već njegova druga velika kompanija, Emaar properties.

Mediji iznose tvrdnju i da su razgovori s Vladom daleko odmakli, a situaciju olakšava to što je zemljište već u vlasništvu države. Čelnici lokalne jedinice na kojoj se nalazi prostor, rekli su novinarima da ne znaju ništa o projektu i da nisu u kontaktu s kompanijom koja bi ga razvila. Isto je objavila i gradska uprava Budimpešte. Iako su rekli da su spremni na pregovore s čelnicima Vlade i investitorom, iskustvo im pokazuje da projekti tog obima dobivaju prioritetni status i da se preskaču lokalne vlasti.

U Budimpešti se već dugo polemizira o razvoju ovog dijela grada, koji je blizu centra, i gde bi uklanjanjem pruge bio oslobođen veliki prostor.

Luka Drač

Alabar je na najsrdačniju dobrodošlicu naišao u Srbiji i Albaniji. I toliko je sličnosti između dva projekta da možemo reći da je primijenjen copy-paste pristup.

U obje zemlje za projekt su se zauzeli najviši dužnosnici. U Srbiji je Alabara više puta ugostio osobno predsjednik Aleksandar Vučić dok je u Albaniji najveći poštovatelj lika i djela arapskog investitora premijer Edi Rama. Albanska javnost je čak Alabaru dodijelila i nadimak „Ramin šeik“.

Sve je počelo potpisivanjem Memoranduma o razumijevanju i tom prilikom je premijer upotrebljavao izraze „dragi prijatelj“ i „bratstvo“, te je hvalio „fantastičan dizajn“, utjecaj na povećanje vrijednosti nekretnina građana Drača, izgradnju najveće turističke marine na Mediteranu.

Može se reći da je primijenjen oproban recept iz Beograd. Prvo efektni kompjuterski prikazi mnoštva zgrada i velike luke u koju će se moći smjestiti 1.000 jahti.

Onda se nastavlja sa onim što je viđeno i u Srbiji. Alabar s najvišim predstavnikom države obilazi maketu projekta.

I na kraju, lansirana je i web stranica na kojoj se već može iskazati interes za kupovinu stanova u zgradama koje još nisu stigle ni do temelja.

Ali, iza dekora postoje važniji izazovi. Prema dostupnim informacijama, projekt će razvijati Eagle Hills Real Estate Development, albanska verzija Eagle Hills-a (prvobitno je nosila ime Symphony real estate development). Prvi vlasnik tvrtke bila je Symphony Invest Limited koja je vlasništvo prenijela na North East Real Estate Holdings Limited iz Abu Dabija.

I što se tiče vlasništva napravljena je ista stvar kao u Srbiji. Arapski partner i albanska država napravili su 2021. zajedničku firmu, u kojoj je vlasništvo podjeljeno u identičnom odnosu – 67 posto pripalo je Eagle Hills-u, a 33 posto državi, odnosno državnoj kompaniji za razvoj luka.

Projekt je dobio status strateške investicije kao integrirani turistički projekt od strateškog značaja za državu (odluku je donijela Komisija za strateške investicije na čelu sa Ramom). Taj kriterij je ispunio jer je vredniji od dvije milijarde eura i najavljuje zapošljavanje 12.000 ljudi, a status strateške investicije će ostvarivati će sedam godina. Kao i u slučaju Srbije, i Albanija je donosila i mijenjala regulativu u cilju brže realizacije projekata.

Ključni doprinos albanske strane je zemljište, slično kao i u Srbiji. U ovom slučaju riječ je o 79 hektara. Uz to obavezali su se na provođenje eksproprijacije i komasacije parcela koje su obuhvaćene projektom. A dodatno, vlasti Albanije morati će provesti eksproprijaciju zemljišta za novu luku u koju će pristajati brodovi, za šta će, prema pisanju albanskih medija, morati izdvojiti osam milijuna eura.

U odobrenju statusa strateške investicije objavit će akcijski plan s rokovima za realizaciju pripremnih aktivnosti i nadležnostima institucija, a posebno su značajne odredbe koje spominju ubrzavanje izdavanja građevinskih dozvola, procedure prijenosa imovine i registracije u katastru, eksproprijacije.

Kao i u Srbiji, projekt će biti razvijan u fazama, najprije na 24 hektara, a potom i u punom obimu.

Alabar je pretvaranje luke Drač u turističku luku nazvao stvaranjem Monaka na Jadranu. Bić će izgrađeno 12.000 luksuznih stanova, mjesta za pristajanje superjahti i kruzera, luksuzni hoteli…

Opozicija, očekivano, nije oduševljena. Sali Berisha nazvao je projekt „najvećom mega aferom“ u Europi. Bivši predsjednik Albanije Ilir Meta izjavio je nakon što je izmjena regulative prošla u parlamentu, da je Rama organizator i „glavni korisnik pljačke luke Drač“. On smatra da će velika imovina biti prepuštena u ruke „školjka“ tvrtkama sa skrivenim vlasnicima.

Meta je dodao i da nije reč ni o kakvom strateškom projektu već jednostavno o građevinskom poduhvatu koji podrazumijeva izgradnju stanova i samo dva hotela i male marine s 280 vezova. „Sve je orijentirano k poslu sa stanovima. Također, stotine milijuna eura bit će oprošteno kroz porezna izuzeća i poklonjeno 820.000 kvadrata zemljišta vrijednog stotine milijuna, a sve to – samo da bi se napravili stanovi“, naveo je Meta i dodao da će izgradnja nove luke za kargo brodove dodatno koštati državu 1,5 milijardi eura.

Beogradska priča

Ono što je Meta primijetio, a na što su se žestoko osvrtali i kritičari beogradskog poduhvata, način je razrade projekta i pitanje koliko novca zapravo unosi investitor.

Vrijednost ulaganja u Beograd na vodi političari na vlasti procijenjivali su na 3,5 milijardi eura dok je ugovor obvezivao Eagle Hills da unese 150 milijuna eura svog novca i još 150 milijuna putem pozajmice. Manje od 10 posto vrijednosti investicije.

Meta isto navodi za Albaniju objašnjavajući zašto tvrdi da je riječ o shemi za pranje novca. On navodi da je iz plana projektnog financiranja jasno da će samo 6,8 posto od najavljene dvije milijarde eura biti početno financiranje – 3,4 posto od dionirača i 3,4 posto preko banaka. Sve u svemu, 130 milijuna eura, računica je Mete.

Po svemu sudeći, u Beogradu se taj model projektnog financiranja isplatio. Novac od prodaje stanova unaprijed je reinvestiran u razvoj novih zgrada i danas je situacija na gradilištu takva da se, nakon prvih godina u kojima se izgradnja odvijala nešto sporije, došlo do toga da je ostala tek po neka parcela između Savskog mosta i Gazele koja nije „napadnuta“, kako to nazivaju građevinari.

Dobar dio zgrada je već završen ili je uveliko u fazi izgradnje i, kako je to primijetio i Meta na primeru Drača, dominiraju stambene zgrade. Bez obzira na to, razvoj Beograda na vodi ide na ruku Alabaru da dokaže da je ulazak u posao s njim nešto što će donijeti rezultate.

Iako je model faznog razvoja, gdje prvi dio financira razvoj sljedećeg i tako redom, poznat u svijetu i ne podrazumijeva da investitor odmah na gomili donese obećane milijarde, ipak je veoma diskutabilna opravdanost ulaganja državnog zemljišta u razvoj projekta koji podrazumijeva izgradnju i prodaju stanova (a da za to država dobije trećinu novca).

Kako posluju tvrtke u Beogradu na vodi?

Srpska verzija Eagle Hills-a osnovana je u kolovozu 2014. a njen vlasnik je Belgrade Waterfront Capital Investment, tvrtka registrirana u Abu Dabiju (prvi vlasnik bila je tvrtka Eagle Hills International Properties LLC iz UAE).

Eagle Hills properties je u prošloj godini ostvario dobit od 1.184.000 dinara dok je godinu prije bio u gubitku nešto većem od dva milijuna dinara. U 2020. imao je malu dobit od 301.000 dinara. Prema dostupnim podacima, tvrtka nema zaposlenih.

S druge strane, ove godine dva put je mijenjala vodeći menadžment. Pre devet mjeseci, poziciju direktora napustio je Mohamed Salman Sajid i zamijenio ga je Rauf Muhamad. Međutim, na tom mestu se zadržao tek nešto više od pola godine, te ga je zamijenio Hisham Mohamed Ibrahim Soliman. Soliman je ujedno i zastupnik Eagle Hills-a u Albaniji.

Mnogo važnija za projekt je kompanija Beograd na vodi  koja je ključni investitor. Takođe je osnovana 2014. i ima dva vlasnika – Belgrade Waterfront Capital Investment s 67 posto udjela i Vladu Republike Srbije s 33 posto (do prije dva mjeseca Srbija je imala 32 posto udjela a strani partner 68 posto).

Ova kompanija je vrlo profitabilna. U prošloj godini ostvarila je dobit od 6,97 milijardi dinara odnosno oko 60 milijuna eura. Godinu prije, neto dobit bila je 3,46 milijardi dinara. U 2020. zabilježen je neto gubitak od 327 milijuna dinara. Ipak, treba imati u vidu da kompanija ima i 10,5 milijardi dinara dugoročnih obaveza i 41,7 milijardi kratkoročnih, najviše na ime primljenih avansa, depozita i kaucija.

Pored ovih postoji još nekoliko posebnih entiteta. Jedan od njih je tvrtka BW Kula. Ona je osnovana 2017. i takođe je vlasništvo između Arapa i Vlade Srbije podijeljeno u odnosu 67 posto prema 33 posto (i u ovom slučaju udio Srbije je u rujnu povećan za jedan postotak). Gubitak ove firme bio je 227,5 milijuna dinara u prošloj godini, 368 milijuna u 2021. i 409,4 milijuna u 2020. Tvrtka je imala jednog zaposlenog u prošloj godini.

A tu je i tvrtka BW Galerija kod koje je situacija slična kao sa BW Kula – osnovana je 2017. i odnos vlasništva je identičan. U 2021. je imala dva zaposlena, a prošle godine nijednog. Pre dve godine imala je gubitak od 1,1 milijardu dinara, a prošle godine dobit od 290,5 milijardi dinara.

Sredstvo promocije za lokalne lidere

Institut za Srednji istok iz Washingtona analizirao je motive dviju strana za ulazak u ovakve aranžmane. Kako navode u analizi iz 2021. za političke lidere na području interesa arapskih investitora ova suradnja predstavlja izvor prihoda i sredstvo za promociju.

Za arapsku stranu, ovakve investicije dio su šire strategije diverzifikacije, za vrijeme kada će prihodi od nafte presahnuti. Zato su se UAE koncentrirane u Srbiji na više sektora. Pored nekretnina, to je i ulaganje u poljoprivredno zemljište i proizvodnju hrane (Al Dahra), avio promet (Er Srbija) i odbrambenu industriju (zajedničko ulaganje u sistem ALAS). Procjena je i da im je važno da uđu u Europu, ali u zemlje koje nisu deo Europske unije i ne podliježu striktnim mehanizmima kontrole.

I sam Alabar diverzificira svoje poslovanje. Pored ulaganja u razvoj nekretnina, velika ulaganja usmjerio je i u turistički sektor, razvoj elektronske trgovine, fond za podršku ulaganjima u tehnološke kompanije, digitalnu banku i prodaju hrane.

(Autor teksta: Ivan Radak, Forbes Srbija )