Stručnjakinja analizira zakon o zgradama: Ne, stanovi neće biti dostupniji onima koji ih trebaju

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada neće samim stupanjem na snagu utjecati na povećanje priuštivosti stanova, a neće se ni preko noći osloboditi 900 tisuća stanova. No, pozdravljamo novi zakon jer će donijeti brojne pozitivne promjene na tržištu nekretnina, kaže za FORBES Hrvatska Vedrana Likan, direktorica Colliersa za Hrvatsku, Sloveniju i BiH

Krajem prošlog tjedna Vlada RH je prihvatila prijedlog Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji je podigao mnogo prašine zbog odredbi o kratkoročnom najmu o kojem će odlučivati svi suvlasnici. Vlasnik stana mora dobiti suglasnost najbližih susjeda i suvlasnika 80 posto ukupne površine zgrade kako bi svoj stan mogao staviti na raspolaganje turistima.

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku i Hrvatske elektroprivrede, četrdeset posto ukupnog stambenog fonda u Hrvatskoj ne koristi se za stanovanje. “Cilj je da se tih oko 908 tisuća stanova vrati njihovoj prvotnoj i izvornoj namjeni“, istaknuo je na sjednici Vlade ministar prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić.

Dodao je kako bi to trebalo povećati ponudu stanova na tržištu te tako smanjiti cijene stambenog kvadrata i dugoročnog najma.

No, neće to baš tako kao da je potrebno samo pucnuti prstima i problemi koji su godinama prisutni i izjedaju građane samo će netragom nestati.

Ništa od pada cijena stanova

Zakon neće biti alat kojim će se jednostavno riješiti priuštivost stanovanja u Hrvatskoj, decidirano tvrdi i Vedrana Likan, partnerica i direktorica agencije za posredovanje prodajom nekretnina Colliers za Hrvatsku, Sloveniju i BiH. “Priuštivost je problematika koja je dugo nastajala i otprilike toliko će vremena biti potrebno da je se razriješi”, smatra.

Iako se statistički bilježi porast aktivnosti na građevinskom tržištu i kod izdavanja građevinskih dozvola, objašnjava kako je on neadekvatan da zadovolji akumuliranu potražnju i odgovori na još uvijek snažnu spremnost investitora da kapital ulože u nekretnine.

Prije će utjecaj na smirivanje cijena imati slabija profitabilnost u rentijerstvu budući da je ono veliki motor prodaje stanova, pogotovo u sveučilišnim gradovima.

“Profitabilnost iznajmljivača pada zbog inflacije i rasta troškova, nedostupnosti i rasta troškova radne snage, ali i velikog rasta broja kreveta koji ne prati jednaki porast turističkih dolazaka i noćenja. I prošle godine smo već govorili kako se ne može očekivati da će ‘sivi novac’ od sezone nastaviti rasti u udjelu kupovine novih stanova. To znači i manji pritisak na rast cijena stanova”, kaže Likan.

Ipak, to ne znači da će cijene stanova padati, mada je to ono što bi sve željeli čuti.

“Ne očekuje se značajan pad cijena, pogotovo ne na stambenom tržištu u velikim gradovima. Usporavanje transakcija pratit će i usporavanje dolaska novih ključeva na tržište jer je građevinski sektor jako angažiran i zbog obnove nakon potresa i zbog apsorpcije sredstava NPOO. Korekcija cijena na nekadašnje razine je potpuno iluzorna i neće se dogoditi kao što ni kava više nikad neće biti ispod jednog eura”, jasna je direktorica Colliersa.

Eventualno možemo očekivati korekciju cijena prema dolje kod stanova lošije kvalitete i starogradnje koji se dugo nalaze u ponudi jer njihove cijene ne mogu biti usporedive s cijenama novogradnje, a to je već duže vrijeme slučaj. Taj segment tržišta će se sigurno korigirati.

Prednosti novog zakona za tržište nekretnina

Premda neće instantno učiniti stanove priuštivijima za kupnju, Likan kaže kako novi zakon dolazi s nizom srednjoročnih i dugoročnih pozitivnih učinaka za tržište nekretnina.

Jedna od glavnih vrijednosti novog zakona je što u prvi plan stavlja odgovornost vlasnika za nekretnine. Ustaljeno je mišljenje da je stanovanje pravo, tumači stručnjakinja za nekretnine. Opasnost takvog stava najviše je do izražaja došla u trenutku potresa u Zagrebu, Sisku i Petrinji.

“Novim zakonom podcrtana je odgovornost za brigu o zajedničkom prostoru, fasadama i slično što bi trebalo podići kvalitetu cjelokupnog višestambenog fonda u Hrvatskoj, što je velika rak-rana tržišta nekretnina. Zakon je dobar i mi ga pozdravljamo, no u Hrvatskoj je uvijek kritično pitanje provedbe zakona”, naglašava Likan.

Ne treba imati ni previsoka očekivanja od novog zakona. Treba svima biti jasno da neće na tržište preko noći doći 900 tisuća stanova i da će to utjecati na regulaciju cijena. Promjene koje donosi novi zakon mnogo su suptilnije, više je u pitanju mindset i uvođenje reda u upravljanju nekretninama.

Veća odgovornost koja se stavlja na vlasnike stanova indirektno bi za posljedicu mogla imati konsolidaciju stambenog tržišta, odnosno okrupnjivanje vlasništva nekretnina, navodi Likan. Nasljeđivanjem udjela u stanovima i mnogostrukim vlasnicima onemogućuje se donošenje odluka i odgovornost se dijeli na mnogo ljudi što znači da na kraju nitko nije odgovoran. No, promjena pravila mogla bi to promijeniti.

Baš kao što bi i obaveza dogovora sa susjedima i suvlasnicima zgrade oko kratkoročnog najma mogla utjecati na broj takvih stanova.

“Uvijek imate jednog susjeda iz pakla, svaka ga zgrada ima. Međuvlasnički odnosi mogli bi biti razlog da na tržište dolazi manje stanova za kratkoročni najam i automatski, ako su vlasnici svjesni i savjesni i vide ih kao imovinu koja bi trebala stvarati dugoročnu vrijednost, stavljat će ih u dugoročni najam ili u prodaju”, konstatira Likan.

Ističe kako Zakon o upravljanju i održavanju zgrada neće riješiti sve probleme, no, mogao bi pomoći tržištu da se konsolidira, stabilizira i sazrije.