Ova tvrtka ima 62 industrijska parka u Europi, a sada ambiciozno gradi i u Hrvatskoj
Tvrtka Accolade iza sebe već ima već 62 industrijska parka u nekoliko europskih država. Hrvatska je četvrta država u Europi u kojoj su otvorili ured, a na njegovo čelo nedavno je došla iskusna menadžerica, Ivana Barać. Za Forbes Hrvatska kaže kako je industrija do sada bila u sjeni turizma, međutim posjeduje značajan potencijal
Ivana Barać nova je komercijalna direktorica hrvatske podružnice investicijske tvrtke Accolade koja ulaže u suvremene industrijske parkove diljem Europe. Ova financijašica započela je karijeru na tržištu kapitala, gdje je radila kao broker i investicijski savjetnik, dok je drugi dio svoje profesionalne karijere provela u FMCG industriji.
Posao u financijskom sektoru pomogao joj je u dubljem razumijevanje tržišta, poslovnih trendova i procesa donošenja odluka, a na svome zadnjem poslu dodatno je razvila vještine strateškog planiranja.
Poznati po industrijskim parkovima na brownfield lokacijama
Čime se Accolade bavi i o kolikom se poslu radi?
Accolade Grupa trenutno ima u svom vlasništvu nekretnine ukupne površine od 3,4 milijuna četvornih metara, koje koristi više od 200 zakupnika, pretežno međunarodnih kompanija. Fokusiramo se na investiranje u razvoj suvremenih i održivih industrijskih parkova i infrastrukture za međunarodne kompanije u sektorima maloprodaje, e-trgovine, proizvodnje i logistike.
Po čemu se razlikujete od konkurencije?
Ne ulažemo kratkoročno niti špekulativno, svi naši industrijski parkovi ostaju u našem portfelju i nisu predviđeni za daljnju prodaju. Našim zakupnicima osiguravamo dugoročne ugovore o zakupu, vrlo često na 10, 15 i više godina, uz kontinuirano upravljanje od strane istog investitora. Ulažemo u lokalne zajednice i posvećujemo veliku pažnju ekološkoj učinkovitosti naših parkova, pri čemu nam je od ključne važnosti njihov pozitivan utjecaj na područje u kojem se nalaze. Primjerice, aktivno se uključujemo u ozelenjivanje javnih prostora sadnjom drveća i podržavanjem bioraznolikosti.
U našem portfelju nalaze se 62 industrijska parka, ukupne vrijednosti veće od tri milijarde eura, smještenih u Češkoj, Poljskoj, Njemačkoj, Španjolskoj, Slovačkoj i Nizozemskoj. Trenutno su u pripremi projekti u još dvije zemlje, uključujući Hrvatsku. Hrvatska je četvrta zemlja u kojoj je otvoren ured, dok se projekti u drugim državama podupiru izravno iz Češke, Poljske i Španjolske.
Ulažemo i u brownfield lokacije – bivša industrijska područja, koja čine otprilike trećinu portfelja grupe. Trenutačno u Hrvatskoj nemamo brownfield lokacije no u budućnosti smo otvoreni za ulaganja u njih. Tijekom izgradnje novih industrijskih parkova ili ulaganja u postojeće, uklanjamo sve negativne utjecaje iz okoline, uključujući zagađeno tlo, opasne materijale i stari otpad. Prostor se temeljito sanira i primjenjuju se moderna rješenja.
Hrvatska je sad zanimljiva investitorima
Koji su bili vaši motivi za priključivanje tvrtki?
Smatram da je ova industrija vrlo perspektivna, posebno s obzirom na to da smo sada članica Europske unije, dio Schengena i da uskoro ulazimo u OECD. Postajemo posljednja granica Europe s velikim razvojnim potencijalom. U Hrvatskoj još uvijek postoje atraktivna područja s većim slobodnim zemljištima pogodnim za gospodarski razvoj, uključujući zemljišta za proizvodne, logističke i distribucijske centre. Uz to, niži troškovi radne snage u odnosu na zapadnu Europu i okolne razvijene zemlje poput Italije i Austrije čine Hrvatsku vrlo privlačnom za strane investitore iz tih regija.
Gdje su hrvatski projekti na kojima radite?
Trenutno intenzivno radimo na našem prvom projektu industrijskog parka u Hrvatskoj – Park Zagreb Sjever koji se nalazi sjeverno od Zagreba, u Donjoj Bistri. Riječ je o značajnom projektu, najvećem dosad u Hrvatskoj planiranog od strane jednog investitora na objedinjenom području, a cijela investicija namijenjena je za zakup tvrtkama različitih namjena. Projekt obuhvaća više od 600 tisuća četvornih metara zemljišta, s mogućnošću izgradnje 310 tisuća četvornih metara zakupljenog prostora.
Planiramo gradnju u više faza, a trenutno imamo odobrene dozvole za izgradnju prvih dvaju objekata ukupne površine 90 tisuća četvornih metara. Naš budući park dizajniran je za zakupnike koji traže logističke i distribucijske centre, kao i proizvodne objekte svih veličina, s mogućnošću daljnje ekspanzije kroz više faza. Također predstavlja atraktivnu opciju za europske tvrtke koje žele proširiti svoje poslovanje u regiji, a istovremeno biti u blizini luka u Rijeci i Kopru.
Ključni faktori za odabir ove lokacije bili su blizina autoceste i izvrsna povezanost Zagreba, Ljubljane i Maribora, dostupnost Rijeke, gdje se gradi nova teretna luka, strateški pravci prema Austriji, Sloveniji, Mađarskoj, sjevernoj Italiji, kao i Beogradu u Srbiji te dalje do Istanbula, dostupnost kvalificirane radne snage i izgradnja nove autobusne stanice u centru parka.
Dodatno, kontinuirano analiziramo druge potencijalne strateške lokacije za proširenje našeg portfelja u Hrvatskoj.
Pregovori s najmoprimcima područja proizvodnje i distribucije
Znate li već sad tko će vam biti klijenti?
Ne započinjemo gradnju objekta dok nam nisu poznati zakupnici. Potrebe klijenata se razlikuju jer različite korporacije imaju specifično definirane kriterije koji se mogu mijenjati. Specifični objekti dizajniraju se prema potrebama industrije korisnika, čime se omogućuje fleksibilnost i brza prilagodba zahtjevima zakupnika.
Ishodili smo građevinske dozvole za dva objekta, no ovisno o potrebama zakupnika tražimo manje izmjene ako je to potrebno. To su dugoročni zakupi i na taj način možemo isporučiti objekt potpuno prilagođen potrebama klijenata. Trenutno smo u različitim fazama pregovora s nekoliko potencijalnih zakupnika iz sektora proizvodnje i distribucije.
Zašto bi netko išao u najam umjesto gradnje vlastitog objekta?
Značajan broj kompanija fokusira se na svoj osnovni biznis i svjesne su da izgradnja kompleksnih i velikih objekata zahtijeva značajno vrijeme, znanje, iskustvo i kapital. Međunarodne tvrtke izlistane na burzi osobito paze na odljev novca. Kod dugoročnog zakupa, on se ravnomjerno raspoređen kroz godine, dok samostalna ulaganja donose velika inicijalna ulaganja u prvih nekoliko godina. Zbog ujednačenosti poslovanja, velikim kompanijama takav pristup često nije optimalan.
Prednost zakupa prostora za poslovanje, bilo da se radi o tvornici ili skladištu, kod investitora koji dugoročno ulaže i upravlja industrijskim parkom je u tome što s vremenom imate mogućnost proširivanja ili smanjivanja poslovanja unutar istog parka, ovisno o budućim potrebama i okolnostima. Također, svi skladišni i proizvodni prostori mogu biti objedinjeni na jednoj lokaciji. Mnoge se tvrtke trenutno suočavaju s izazovima u vezi upravljanja različitim lokacijama unutar Zagreba i okolice, što dovodi do povećanih troškova i poteškoća u organizaciji, zapošljavanju radne snage i slično. Dodatna prednost su zajednički sadržaji unutar i u okolici industrijskog parka, poput restorana, različitih usluga i dobre povezanosti s javnim prijevozom.
Hoteli za insekte, staništa za guštere
Imate li neke standarde po kojima gradite svoje objekte?
Accolade je tvrtka s bogatim iskustvom u izgradnji industrijskih objekata i razvijenim tehničkim standardima koje nudimo budućim zakupnicima već u fazi inicijalne ponude. Svi naši novoizgrađeni objekti smatraju se prvoklasnim industrijskim objektima, u skladu s najvišim standardima moderne gradnje. Međutim, svjesni smo specifičnih zahtjeva koje mnoge kompanije, osobito proizvodne i logističke, danas imaju zbog integracije različitih tehnologija u svoje poslovanje. Stoga, tijekom pregovora, često prilagođavamo naše standarde i omogućavamo odstupanja, kako bismo zadovoljili specifične potrebe budućih zakupnika.
Izgradnja se također provodi u skladu s najvišim standardima održivosti. Značajke uključuju visoku energetsku učinkovitost, sustave za praćenje resursa radi smanjenja otpada, fotonaponske sustave na krovovima, modernu LED rasvjetu, sustave sjenila te hortikulturno uređenje s autohtonim biljem. Okoliš dodatno poboljšavamo sustavima za zadržavanje vode, hotelima za insekte, staništima za guštere i stanicama za punjenje električnih vozila.
Koji vam je model financiranja?
Kratki sažetak onoga što radimo: ulažemo u modernu poslovnu infrastrukturu, počevši od pronalaska i pripreme zemljišta za razvoj do osiguravanja upravljanja imovinom kako bismo omogućili uspješno poslovanje u našim objektima. Dugoročno zadovoljni zakupci za nas su najvažniji, budući da su prikupljene zakupnine ključni izvor prihoda.
Osim toga, naš iskusni financijski tim surađuje s renomiranim i provjerenim bankama na osiguravanju financiranja i refinanciranja naših projekata. Uspješno ispunjavamo međunarodne zahtjeve za dobivanje zelenog financiranja od banaka. Primjerice, u Češkoj smo ove godine zabilježili velik interes za prvo izdanje zelenih obveznica u češkim krunama, vrijednih približno 120 milijuna eura, koje su rasprodane u samo dva tjedna.
