Stručnjakinja za urbani razvoj o slučaju Nama: Zabrinjava što država i Grad šute

Trgovački sud u Zagrebu donio je odluku da nekretnine Name moraju do rujna u prodaju, zainteresirani investitori već postoje, a još se ne zna kakva sudbina čeka zaposlenike. Forbes Hrvatska pisao je o tome, a sada smo pitali Marinu Pavković, stručnjakinju za urbani razvoj i prostorni branding, što bi za identitet Zagreba značio gubitak Name. Ovo je njezin komentar

Nema razloga da Name više “nema”.

Otkako su, početkom 20. stoljeća, na prestižnoj lokaciji uz glavni gradski trg u Zagrebu na mjestu gdje se prvotno nalazio hotel, bečki trgovci Kastner & Ohler integrirali ponudu za dame i gospodu na jednome mjestu, te kupca i njegove potrebe stavili u središte uslužne logistike, započinje život prve zagrebačke robne kuće.

Završetkom Drugoga svjetskoga rata, 1945. godine institut vlasništva nad robnom kućom mijenja se iz privatnog u državno, pa potom u društveno. Novostečeno ime “Narodni magazin” na najbolji način definira tadašnju svrhu – mjesto namijenjeno svima i roba namijenjena svima – ali i razlog za osam desetljeća opstanka na tržištu i u svijesti potrošača.

Od tada pa sve do Domovinskog rata, te kratko iza njega, robne kuće Nama (njih desetak po nekoliko hrvatskih gradova, najviše u Zagrebu) bilježe rast i razvoj uz solidne poslovne rezultate. S Naminih se kataloga smiješe lica poznatih manekena, a trendovi koje promovira, opće su prihvaćeni. Počesto se pred robnim kućama organiziraju prodaje na otvorenom. Interes je velik.

Sjena prodaje

Tranzicijom i novim tržišnim okolnostima velika većina Naminih robnih kuća ispada iz sustava te ih preuzimaju tranzicijom nastali tržišni igrači. Namin brand i poslovanje sačuvani su na svega dvije zagrebačke lokacije: Ilica 4 i Kvaternikov trg (arhitekti Josip Hitil i Slobodan Jovičić, 1968.) nad kojima je 2000. godine otvoren stečaj.

Od proglašenja stečaja do danas prošle su 23 godine, a obje Name i dalje posluju s nešto manje od 300 zaposlenih. Ni po čemu se ne vidi da su u stečaju. Police kipe robom (prilična zastupljenost domaćih marki), a ne nedostaje ni kupaca. Premda su uredno održavane i s kompetentnim osobljem, zamjetno je da se u robne kuće ne ulaže. Usprkos tome, obje su vrlo frekventne. Čuvaju ih, čini se, kupci. Da je i prošle godine poslovala pozitivno, kao i svih ranijih godina, naglašava njezin četvrti stečajni upravitelj, koji ju je preuzeo 2012. godine. Također napominje da je “ostvaren bruto promet od 18,5 milijuna eura, te da su uredno podmirene sve obveze iz poslovanja prema radnicima i dobavljačima”.

Međutim, nepodmirene obveze iz predstečajnog doba i dalje opterećuju tvrtku u visini od 13 milijuna eura prema vjerovnicima višeg isplatnog reda, dok dva razlučna vjerovnika (hipoteka) potražuju desetak milijuna eura. Preciznije, država RH kroz Ministarstvo gospodarstva potražuje 9 milijuna eura, a Croatia osiguranje 1,2 milijuna eura.

I upravo to – namirenje stečajnoga duga – razlog je zbog kojega se nad obje Namine robne kuće nadvila sjena prodaje. Sudskim putem pokrenulo ga je Croatia osiguranje. Država, najveći pojedinačni vjerovnik za sada šuti. Šuti i grad Zagreb koji, premda bez mogućnosti izravnog utjecaja na razvoj događaja, ima interes zaštititi i zadržati djelatnost koja bi se prodajom i promjenom vlasništva mogla izgubiti.

Moguća prodaja dviju robnih kuća na elitnim gradskim lokacijama pokrenula je medijsku hajku na agencije koje se bave prodajom nekretnina. Njihovi su predstavnici redom trljali ruke s obzirom da se radi o vrijednim nekretninama (konzervativna procjena tržišne vrijednosti je 40 milijuna eura) na jednako vrijednim lokacijama, te raspolažu podacima o već ranije iskazanom interesu za njihovom kupovinom. Slažu se scenariji i predviđanja budućeg hotela i poslovnog prostora u Ilici, te poslovno stambena gradnje na Kvaternikovom trgu. U maniri sveopće i stalno rastuće nediverzificirane gradnje, kako u Zagrebu tako i na Jadranu. Malo gdje se promišlja svrhovita djelatnost koja bi uz opravdanost investicije donijela i razvojnu korist društvenoj zajednici.

Hotel u povijesnoj jezgri ne koristi građanima

No, javila se i druga strana – Zagrepčani – koje bi itekako trebalo pitati što napraviti s dvjema robnim kućama koje žive u svijesti i praksi triju generacija građana Zagreba. Žele li oni da se u Ilici umjesto robne kuće otvori još jedan zagrebački hotel? Da li je razumno i oportuno prostor javno komercijalne namjene, koji ponudom i svrhom zadovoljava potrebe građana, mijenjati hotelskom djelatnošću od koje stanovnici Zagreba nemaju izravne koristi? U Ilici još uvijek ne posluju trgovački brandovi više platežne razine. Čini se da za njih još nije sazrelo vrijeme. To je pokazatelj smjera kojim Nama, ako preživi, treba ići. Povećati doseg kupaca i atraktivnost ponude, zadržavajući širinu ponude, izravan kontakt i stručnost.

O nemogućnosti prometovanja automobilima u Ilici, na samom početku glavnoga gradskoga trga, suvišno je i pisati, s obzirom da praksa novoga hotela u nedalekoj Jurišićevoj i gotovo stalno ometanje pješaka, parkiranjem vozila gostiju hotela na nogostupu pred ulazom u hotel, pokazuje da forsiranje hotelskih sadržaja u povijesnoj jezgri, redovito proizvede negativne eksternalije za građane.

Volja građana

Nama na Kvaternikovom trgu, s druge strane, jedini je značajno vrijedan sadržaj u široj okolini. Otkako je tržnica premještena na lokaciju između Martićeve i Šubićeve zbog preuređenja trga, a koje je samo blijedi odraz izvornog, prisilno mijenjanog arhitektonsko urbanističkog rješenja, na plohi trga gotovo da nema života. On se odvija u podzemlju garaže te na uskom pješačkom koridoru pred nizom (prevelikih) cvjećarnica na sjevernom obodu. Ploha trga ne živi.

Takvo rješenje je, bez sumnje, negativno djelovalo i na poslovanje Name preko puta, no unatoč tome nije ga ugasilo. Zamislimo kako bi tek Nama na Kvaternikovom trgu poslovala da na plohi trga pred njom buja društveni život. Slažu li se, dakle, Zagrepčani i pristaju li na to da im robnu kuću, u kojoj kupuju 55 godina i koja je sagrađena upravo zbog toga da im zadovolji životne potrebe, zamijene stanovi i uredi?

O volji građana bi itekako voditi računa trebala gradska vlast, ali i državna, jer o metropoli je riječ.

Obje bi Name mogle i trebale ostati u funkciji suvremene i svevremene robne kuće s implementacijom komplementarnih sadržaja. Zadržati široku paletu asortimana i dizati razinu opreme i ponude. Nama danas, kao i ranije, nudi kvalitetnu robu. Od odjeće, obuće i rublja do suđa, posteljine i kućanskih uređaja, sve do bijele tehniku i elektronike. Sve pod jednim krovom, pregledno izloženo, uz asistenciju obučenih trgovaca kadrih dati traženu informaciju. Pomiješanih brandova iste tematike. Robna kuća nije trgovački centar niti joj konceptualno tako treba prilaziti. Robna kuća je derivat trgovačkog centra, mada i njegova preteča, koja na malome prostoru u gradskim pješačkim jezgrama kompenzira širinu ponude i perifernu, prometalima uvjetovanu, lokaciju trgovačkih centara.

Neprimjereno je sada, na ovome mjestu i u ovome trenutku, govoriti što bi trebalo poduzeti (u prostornom i asortimanskom smislu) da se atraktivnost dviju Naminih robnih kuća dodatno poveća, no europski primjeri pokazuju da je to moguće i poželjno. Nama nije Harrods, nije ni Lafayette. Ali nije ni Lidl ni Konzum koji zalaze u područje neprehrambenih artikala. Nama ne mora nužno biti ekskluzivna robna kuća. Hibrid je između berlinskog KaDeWe-a (nedavno redizajniranog, OMA, 2021.) i londonskog Selfridges. Kultna poput KaDeWe-a bez obzira što nije luksuznog asortimana te okrenuta domaćim proizvođačima poput londonskog Selfridges. Zadržavanje autentičnog pristupa korištenjem komercijalnih i marketinških alata kojima bi se pojačao doseg osiguralo bi opstanak te rast vidljivosti, posjete i prometa.

Gradu je u interesu pomoći Nami

Gradu Zagrebu je legitiman interes zadržati obje kultne robne kuće u centru na usluzi građanima koji kontinuirano ostaju bez mogućnosti opskrbe robom široke namjene. Gradskoj upravi je u interesu angažirati se da se to i dogodi. Ne samo lobiranjem kod države kao najvećeg založnog vjerovnika, nego i vlastitim instrumentima, poput strogog prometnog ograničenja u najužoj gradskoj jezgri, a u svrhu zaštite djelatnosti. Jednako tako, u tijeku su Izmjene i dopune GUP-a grada Zagreba, dokumenta koji je gradu i građanima donio više štete nego koristi. Prilika je da se i na ovaj način – prostornim planom koji se mijenja – zaštiti trgovačka djelatnost na lokacijama Naminih robnih kuća.

S druge strane, država kao najveći založni vjerovnik, bez potrebe donošenja posebnih zakona poput lex Agrokora (za kojega vidimo kako završava), može presudno pridonijeti očuvanju Naminog branda i djelatnosti. Mogla je to i ranije, tijekom stečajnog postupka, ali nije. Naime, za Namu u stečaju nikada nije donesen Plan poslovanja. Od početka je donesena odluka da se potraživanja vjerovnika namire iz Namine imovine umjesto restrukturiranjem. I unatoč tome što Nama sve te godine posluje pozitivno ostalo se pri takvoj početnoj odluci, premda se time onemogućilo investicije u unapređenje poslovanja i vođenje dugoročne poslovne politike.

Sada, nakon što je Trgovački sud donio presudu koja Namu obvezuje do rujna ove godine donijeti odluku o prodaji nekretnina, zainteresiranim građanima ostaje plakati za prolivenim mlijekom. Ili ne?

Prvi razlučni vjerovnik u prednosnom redu, a to je u Naminom slučaju država Hrvatska, odnosno Ministarstvo gospodarstva, može izjaviti da kupuje nekretninu i da stavlja u prijeboj svoju tražbinu s protutražbinom stečajnoga dužnika po osnovi cijene u visini utvrđene vrijednosti nekretnine.

Marina Pavković

Pravo je pitanje da li vrijedne, ekonomski rentabilne nekretnine staviti u prodaju i gotovo izvjesni gubitak branda i djelatnosti, zbog potraživanje jednog razlučnog vjerovnika čije potraživanje iznosi svega jednobrojčani postotak vrijednosti ukupne Namine imovine?

Ne zalazeći u pravne mogućnosti revizije presude Trgovačkog suda o obvezujućoj prodaji Naminih robnih kuća zbog namirenja razlučnog vjerovnika, ako se, hipotetski, dug prema Croatia osiguranju isplati na drugi način, svakako je Ministarstvu gospodarstva, kao najvećem založnom vjerovniku, te ostalim vjerovnicima, ostavljeno dovoljno vremena i manevarskog prostora da se povuče željeni potez. Ekonomski, generalno gledano, neovisno o pravnom statusu, potraživanje se može pretvoriti u temeljni kapital ili kredit, a vjerovnike zainteresirane za izlaz isplatiti. Svaka zakonita odluka temeljena na racionalnosti i opravdanosti dobro je došla.

U konačnici, donesu li ipak vjerovnici odluku o prodaji Naminih robnih kuća “za sudbinu poslovanja nakon prodaje preostalih robnih kuća kao i za sudbinu radnika – riječima stečajnog upravitelja – odlučni će biti uvjeti prodaje te odluka budućeg vlasnika”. Tu valja napomenuti da prvi razlučni vjerovnik u prednosnom redu, a to je u Naminom slučaju država Hrvatska odnosno Ministarstvo gospodarstva, može izjaviti da kupuje nekretninu i da stavlja u prijeboj svoju tražbinu s protutražbinom stečajnoga dužnika po osnovi cijene u visini utvrđene vrijednosti nekretnine.

Zaključno, nije gotovo dok nije gotovo. Nema krucijalnog razloga da Name više “nema”. Tim više što se turistička monokultura i monofunkcija zabave nameću kao prevalentni sadržaji centra grada koji takvom progresijom ostaje bez domicilnog stanovništva. Pretvaranje srca grada, njegovog povijesnog centra u turističku destinaciju i mjesto prvenstveno prigodnih manifestacija i zabave, a bez sadržaja nužnih za kvalitetan život stanovništva, vodi daljnjoj degradaciji i iseljavanju. To je vidljivo na slabljenju tržnice Dolac, kultnom trbuhu grada, koja gubitkom stanovništva ostaje bez svrhe. Nerazumijevanje potrebe od strane Gradske uprave za programiranjem i podrškom ciljanih sadržaja i ponude na gradskim ulicama i javnim površinama, rezultira zapuštenim dijelovima poput Maksimirske ili Tratinske ulice, no to je već zasebna tema koju je nužno čim prije otvoriti.