Porezni stručnjak za Forbes: Iznajmljivanje apartmana i dalje je najjeftiniji izvor dohotka
Kad je u rujnu Vlada pokrenula proceduru izmjene Zakona o porezu na dohodak, u čemu je obuhvatila i iznajmljivanje nekretnina, u obrazloženju puštenom u javno savjetovanje bilo je rečeno da je cilj ujednačavanje poreznog tretmana dugoročnog ili ugovornog najma (stanovanje) i kratkoročnog najma (turizam). Hoće li to tako doista biti u praksi?
U turistički najrazvijenijim gradovima i općinama će iznos paušalnog poreza po krevetu iduće godine vjerojatno značajno rasti u odnosu na 2024. godinu (budući da će minimum po krevetu za takve jedinice lokalne samouprave biti 100 eura, prema Zakonu o porezu na dohodak, a maksimum 300 eura), ali generalno gledano, iznajmljivanje apartmana turistima i dalje će u Hrvatskoj biti „najjeftiniji izvor dohotka“, kaže u razgovoru za FORBES Hrvatska Ivan Petarčić, konzultant iz RRIF-a.
Računica za isti maksimalni primitak
Valja imati na umu da je podignut i maksimalni prag za paušalce – fizičke osobe koje ostvaruju dohodak od iznajmljivanja, sa 40 tisuća na 60 tisuća eura, koliko je povećan prag za obvezni ulazak u sustav PDV-a. Petarčić nam stoga daje sljedeću usporedbu: iznajmljivač koji ima 4 apartmana s po 2 kreveta (ukupno njih 8) na atraktivnoj lokaciji u općini ili gradu u I. kategoriji po turističkoj razvijenosti, godišnje će platiti maksimalni paušalni porez na dohodak u iznosu 2400 eura (8 × 300 eura), a pritom može ostvariti primitke od 60 tisuća eura. Na iste godišnje primitke, iznajmljivač bi u slučaju dugoročnog najma platio 5040 eura poreza na dohodak jer se primjenje 12 posto poreza na osnovicu od 60 tisuća eura umanjenu za 30 posto paušalnih izdataka. Prema tome, u dugoročnom bi njamu platio dvostruko više poreza na dohodak.
No, Petračić ipak napominje da je, ekonomski gledano, dvojbeno treba li te poreze izravno uspoređivati. Za dugoročno iznajmljivanje se, naime, priznaju troškovi održavanja nekretnine koji se odbijaju od ostvarenog dohotka i tako se dolazi do porezne osnovice, a za kratkoročno se iznajmljivanje troškovi uopće ne priznaju iako postoje (održavanje, režije, turistička članarina) i vjerojatno su viši nego kod dugoročnog iznajmljivanja.
| Porezi i turističke kategorije Porez na dugoročni najam iznosi 12 posto na osnovicu (formalno se to zove porez na dohodak od imovine, a plaća se na iznos najamnine umanjene za 30 posto na ime troškova), a porez na kratkoročni, turistički najam je paušalni porez koji je do najnovije izmjene zakona išao od minimalno 20 eura do maksimalno 200 eura po krevetu. Ili, kako je stajalo u obrazloženju Vladinih zakonskih izmjena, dosad je porezno opterećenje dohotka ostvarenog od dugoročnog najma iznosilo 8,4 posto, a dohotka ostvarenog po osnovi iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima prosječno samo 2 posto. Paušalni porez po krevetu najnovijim je zakonskim izmjenama dignut te se može kretati od minimalno 20 eura u turistički nerazvijenim gradovima i općinama sve do maksimalno 300 eura u turistički razvijenima, a odluku o konkretnom iznosu donose jedinice lokalne samouprave u skladu s rasponom koji je predviđen za njihovu kategoriju turističke razvijenosti. Rok za to je do kraja veljače 2025. godine. Vezano za turističku razvijenost i kategorije koje su uvedene, valja reći da gradovi i općine u kontinentalnim dijelu Hrvatske uglavnom pripadaju 0, III i IV kategoriji (osim Grada Zagreba), te imaju niži minimalni i maksimalni iznos paušalnog poreza po krevetu od onih na moru koji su u kategoriji I ili II. Taj se indeks turističke razvijenosti pojedine jedinice lokalne samouprave temelji na ukupnom broju posjetitelja, broju turističkih dolazaka, noćenja, smještaja i slično te po tome rangira gradove i općine. |
Kako god bilo, Ministarstvo financija je u početku zamislilo ambicioznije dizanje poreza za kratkoročni najam u turističkim dijelovima zemlje, ali u konačnom prijedlogu Zakona o dohotku je popustilo. Naime, za I. kategoriju, onu turistički najrazvijenijijih općina i gradova, minimalni iznos paušalnog poreza trebao je rasti na 150 eura po krevetu, a za II. kategoriju na 100 eura. Na koncu je donja granica u I. kategoriji 100 eura po krevetu, a u II. kategoriji 70 eura.
Slučaj malog iznajmljivača
U slučaju malog iznajmljivača s jednim apartmanom od 50 četvornih metara sa četiri kreveta u kategoriji I, minimalni paušalni porez na dohodak je sada 400 eura, a prema prvom prijedlogu je trebao biti 600 eura. Za prosječno 65 dana zauzetosti, gdje se taj apartman iznajmljuje za oko 160 eura (prema Vladinoj kalkulaciji), radi se o primitku od 10.400 eura. Za istu veličinu stana u kategoriji I, koji se iznajmljuje 12 mjeseci po 600 eura mjesečno, ukupni je primitak 7200 eura, a porez od 12 posto se plaća na osnovicu od 5040 eura (kad se oduzme trošak od 30 posto) i iznosi 604,8 eura.
Naravno, primijeni li lokalna jedinica maksimalni mogući iznos paušalnog poreza od 300 eura po krevetu, to bi snažnije opteretio turističke iznjamljivače, a dosadašnja je praksa pokazala da se za najviši mogući iznos odlučivalo jako malo gradova i općina. Prema službenim podacima, samo 6 posto ih je primjenjivalo dosadašnju najvišu propisanu visinu paušalnog poreza po krevetu od 200 eura. Odnosno, 80 posto ih je primjenjivalo niže iznose, a od toga 34 posto najnižu propisanu visinu paušalnog poreza u iznosu 20 eura.
Upitan efekt na priuštivo stanovanje
Budući da za velike paušalce-iznajmljivače, kako smo pokazali, turističko iznajmljivanje nije zapravo postalo porezno neatraktivno u odnosu na dugoročni najam, postavlja se pitanje koliko podizanje paušalnog poreza može utjecati na veću priuštivost stanovanja u Hrvatskoj. Ideja je bila, kako su tumačili iz Vlade, postići veću pravednost u oporezivanju i „utjecati na stvaranje stabilnih stambenih uvjeta za obitelji i zaposlene, osobito u područjima s izraženom sezonalnošću najma“. Naravno, usvojen je i niz drugih mjera koje bi mogle utjecati, od ograničavanja apartmanizacije stambenih zgrada do poreza na nekretnine, iako ga, prema usvojenom rješenju, neće plaćati oni iznajmljivači koji ulaze u kategoriju domaćini i stanuju u istoj nekretnini.
