Stručnjak za nekretnine: U proljeće mogući rast broja stanova za najam, ako se primijeni plan Vlade
Krajnji je trenutak da se u Hrvatskoj donese stambena politika, kaže u razgovoru za FORBES Hrvatska Dubravko Ranilović, vlasnik agencije Kastel nekretnine i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, a prve mjere opisuje kao protupožarne. Cilj im je da se na tržištu pojavi više stanova, prije svega za najam, a budu li u primjeni od početka iduće godine, već u proljeće nas očekuje povećanje ponude. To bi trebalo značiti stabilizaciju cijena najma
S Dubravkom Ranilovićem, vlasnikom agencije Kastel nekretnine i predsjednikom HGK-ovog Udruženja poslovanja nekretninama, razgovarali smo o dosad poznatim elementima Nacionalnog plana stambene politike do 2030., izmjenama propisa koje predviđa i potencijalnim efektima, budući da je bio i član radne skupine za izradu tog plana. Dio zakona koji će potaknuti provedbu tog kompleksnog plana već je u proceduri, u Saboru ili javnom savjetovanju, a tiče se raznih resora – od poreza na nekretnine preko prostornog uređenja do turizma, no sam plan još uvijek nije objavljen i bit će, prema najavama, pušten u javno savjetovanje u prosincu. Javnosti je poznato tek ono što je o tom planu u listopadu iznio u prezentaciji ministar prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine Branko Bačić.
Paket stambene politike je prezentiran, no čekamo detalje. Kako ocjenjujete potencijalni utjecaj na tržište i kada bi se to moglo dogoditi?
-Krajnji je bio trenutak da se donese stambena politika, mi kao struka smo to zagovarali dulji niz godina i podržavamo manje-više sva nastojanja države oko poboljšanja situacije sa stanovanjem i demografijom u Hrvatskoj. Sada je ona iznimno loša jer stanova za najam na tržištu gotovo da nema, stanovi u prodaji su preskupi, pogotovo novogradnja, a stari stambeni fond je u prilično lošem stanju. Država bi kroz stambenu politiku trebala, između ostaloga, osigurati priuštivo stanovanje kroz niz mjera. Prve, ‘protupožarne’ mjere su s ciljem da se na tržištu pojavi više stanova, prije svega za najam. Ako će sve one s 1. siječnjem biti implementirane, onda već u proljeće možemo očekivati neke efekte u smislu povećanja ponude, a ako se to dogodi, doći će i do stabilizacije cijena najma.
Imate prilično pozitivan stav prema tome što se predlaže?
-Da. Neke mjere će se donijeti odmah, neke će se donositi godinama. Stambena će politika ući i u segment izgradnje stanova za najam, poticat će se kako bise stvorio institucionalni najam, da država i lokalna samouprava budu vlasnici i iznajmljuju stanove. No, sada, u najkraćem roku, ono što možemo je aktivirati prazne stanove i obeshrabriti tzv. kratkoročni najam u korist dugoročnoga. Kratkoročni, odnosno turistički najam nije nužno loš, ali na ovaj način oporezivanja i u ovoj količni je na dulje staze štetan za društvo u nizu segmenata. Smanjuje ponudu dugoročnog najma, stvara nepravednost u prihodima pojedinaca za svoj rad, mnogo se turističkih apartmana gradi u stambenim zonama, pa u gradovima – i to ne samo na moru – obični ljudi zbog toga nemaju gdje živjeti. Stvaraju se gradovi duhova zimi, a ljeti mjesta opterećena kanalazacijske i vodne infrastrukture, da ne govorimo o trajnoj devastaciji prostora.
Država bi dala novac vlasniku nekretnine koji će sklopiti ugovor s APN-om unaprijed, u dvije rate. To smatramo da je dobar način jer puno praznih stanova nije u uporabnom stanju, pa bi možda vlasnici tim novcem stanove mogli urediti.
Što mislite, odakle će se najviše generirati povećanje ponude stanova za najam? I kako će se formirati cijena za one koji svoje prazne stanove žele dati u najam i upravljanje Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) na tri do 10 godina?
-Što se tiče ponude, prvo je intencija da se, porezima i drugim mjerama, aktiviraju prazni stanovi, a procjena je da ih ima oko 600 tisuća. Računa se i da bi se dio ljudi iz kratkoročnog najma prebacio u dugoročni potaknut izmjenama Zakona o upravljanju zgradama – gdje će se za turističko iznajmljivanje tražiti suglasnost 80 posto suvlasnika – i zbog poreza na nekretnine, budući da će se oporezovati sve osim nekretnina u kojima živite i nekretnina koje su u dugoročnom najmu. To bi pak trebalo potaknuti prijavljivanje ugovora o najmu kako bi se izbjegao porez na nekretnine, a istovremeno će i najmoprimci dobit dodatnu sigurnost kroz potpis ugovora.
| Navodi se brojka od 600 tisuća praznih stanova. Zvuči li vam to realno? Zvuči mi to jako puno. Shvatio sam da se do te brojke došlo preko statistike o stanju na električnim brojilima HEP-a. Vjerujem da je tu puno stanova za koje nisu riješeni imovinsko-pravni odnosi, a dio ih nije u uporabnom stanju. Dio ih je investicija. Fenomen praznih stanova postoji u cijeloj Europi, posebno zadnjih godina kada je ulaganje u nekretnine, uz rast inflacije, postalo ulaganje u equity; stanovi više nisu samo mjesto za stanovanje nego mjesto gdje se ‘pohranjuje novac’. |
Što se tiče praznih stanova koji bi se iznajmljivali preko ugovora s APN-om, to još nije definirano od kraja. Predloženo je da država vlasnicima nekretnina plaća medijalnu tržišnu cijenu najma, a najmoprimac bi plaćao APN-u po priuštivoj cijeni, dok bi država pokrila razliku. Država bi pritom dala novac vlasniku nekretnine unaprijed, u dvije rate. To smatramo da je dobar način jer puno praznih stanova nije u uporabnom stanju, pa bi možda vlasnici tim novcem stanove mogli urediti.
Mislite da bi vlasnici nekretnina mogli ući u sustav priuštivog stanovanja, a da stan u trenutku potpisivanja ugovora s APN-om nije useljiv?
-Mora biti useljiv, ali se kroz tu mjeru može potaknuti ljude da obnove, urede stanove jer će im prva rata biti isplaćena odmah, a razmatra se da to bude 60 posto od ukupnog iznosa, dok bi ostatak bio isplaćen za koju godinu.
Zbog medijalne cijene koja se predlaže, za tu bi mjeru mogli onda biti zainteresirani samo vlasnici koji imaju lošije nekretnine i ne mogu postići višu cijenu najma od medijalne. Slažete se?
-Da, slažem se. To je pitanje još otvoreno – hoće li se za sve stanove utvrditi ista cijena ili će ipak postojati neka procjena najma ovisno o stanju nekretnine. Struka zagovara da se uzme u obzir ovo drugo jer se inače neće motivirati one koji imaju kvalitetne stanove na višem nivou da idu u sustav priuštivog stanovanja.
U kratkom se roku situacija može poboljšati stavljanjem u opticaj praznih stanova. Do sada u javnom prostoru nisam čuo niti jedan prijedlog koji bi bio bolji. Svi smo svjesni da je situacija sa stanovanjem neodrživa i da mladi odlaze van i da se to mora riješiti, a čujem samo kritike.
Kako vam se čini model u kojem sve to provodi APN? Može li to odraditi, s obzirom na kapacitete i obim posla?
-U ovom trenutku vjerojatno ne, ali zašto ne bismo očekivali da to može odraditi? Neka zaposle ljude, kapacitiraju se. Naravno da je u pitanju veliki posao, treba procijeniti nekretninu, upravljati njome, voditi brigu, ali nema drugog modela. Država u ovom prijedlogu želi biti između nalogodavca, vlasnika nekretnine, i najmoprimca kako bi se vlasnik osjećao pravno sigurnije. Država je na neki način garant.
To će, naravno, iziskivati puno vještina i posla, ali zar zato što je nešto teško ništa ne bismo trebali ni poduzeti? Od nečeg treba krenuti. Ići će se i u poticanje gradnje priuštivih stanova, poticat će se lokalna samouprava da ih gradi, ali ne mogu država i gradovi u kratkom roku izgraditi onoliko stanova koliko ih nedostaje. U kratkom se roku situacija može poboljšati stavljanjem u opticaj praznih stanova. Do sada u javnom prostoru nisam čuo niti jedan prijedlog koji bi bio bolji. Svi smo svjesni da je situacija sa stanovanjem neodrživa i da mladi odlaze van i da se to mora riješiti, a čujem samo kritike.
Ima li nešto što je vama problematično u cijelom tom velikom paketu izmjena zakona?
-Primjerice, kod poreza na nekretnine je problem što temelj za porez nije vrijednost nekretnine, no razumijem i hitnost, da ne idemo u novi zakon o porezu na nekretnine nego se mijenja postojeći, o porezu na kuće za odmor. Od svih najavljenih mjera mi se najmanje sviđa ona gdje bi država vraćala do 50 posto PDV-a za kupnju prve nekretnine u novogradnji. To bi zaista samo pogodovalo isključivo onima najbogatijima. Postavlja se pitanje – zar bi nekome tko kupuje stan za milijun eura još trebalo dati popust na PDV? Ta mjera nema nikakvog smisla, osim ako se odredi do koje vrijednosti te nekretnine mogu biti. Moje je mišljenje inače da država ne bi trebala davati takav popust kroz PDV kupcima, nego prilikom izgradnje stanova. Ona s PDV-om treba baratati uvjetovano – smanjivati ga ako već unaprijed dogovori da onaj tko gradi stanove odmah ulazi u sustav priuštivog stanovanja.
Gotovo cijela novogradnja je zapravo sada namijenjena višem cjenovnom razredu, kupcima većih platežnih mogućnosti, pa se iz tog portfelja stanova uopće ne rješavaju stambena pitanja onih kojima je to najpotrebnije.
Kakve su cijene novih stanova sada, u prosjeku?
-Prosječna cijena četvornog metra novog stana u Hrvatskoj je oko 2700 eura, a u Zagrebu je prosječna cijena viša – u pravilu se cijene kreću iznad 3000 eura. Gotovo cijela novogradnja je zapravo sada namijenjena višem cjenovnom razredu, kupcima većih platežnih mogućnosti, pa se iz tog portfelja stanova uopće ne rješavaju stambena pitanja onih kojima je to najpotrebnije, a to su mladi mladi, odnosno mlade obitelji, samačka domaćinstva i starije osobe.
Barem više neće biti subvencija kredita za kupnju stanova, za koje se ispostavilo da utječu na dizanje cijene kvadrata.
-To je bila loša mjera, po mome mišljenju. Prije svega, nije dodirivala one kojima je bila zaista potrebna jer oni nisu bili kreditno sposobni. S druge strane, utjecala je na cijenu stanova njenim rastom.
Poticat će se ubuduće gradnja državnih i gradskih stanova za prodaju i za priuštivi najam (POS), ali se spominje i poticanje privatne stanogradnje s dijelom stanova namijenjenih za priuštivo stanovanje. Koliko je to razrađeno?
-To se predviđa, ali nije još posve razrađeno. Primjerice, Grad Zagreb sada ide u takav model stanogradnje u Podbrežju. Za provođenje takvog koncepta i lokalna uprava mora biti aktivna, pogotovo kroz prostorne planove, da predvide zone za priuštivo stanovanje.
Spominju se i neprofitne stambene zadruge. Kako na to gledate?
-Meni je to u redu, zadrugarstvo je dobar način rješavanja stambenog pitanja.
