U Europi je hit, a uskoro će biti moguće i u Hrvatskoj: Novi model gradnje priuštivih stanova

Kroz pilot-projekt u Križevcima, gdje će se osnovati prva stambena zadruga u Hrvatskoj, rekonstruirat će se bivša spavaonica vojarne JNA i izgraditi stanovi u koje će, uz priuštiv najam, useliti članovi zadruge. Ivan Vadanjel iz Zadruge Otvorena arhitektura i Ivon Pavlović iz Zadruge za etično financiranje, koji su uključeni u razvoj projekta vrijednog oko 4 milijuna eura bez PDV-a, govore za FORBES Hrvatska o tom novom modelu stanovanja za koji se nadaju da će se proširiti i u druge gradove te najavljuju da bi sljedeća mogla biti Pula

U idealnom scenariju, u Križevcima će 2027. godine biti potpuno rekonstruirana zgrada spavaonice u sklopu kompleksa bivše vojarne JNA te će u njoj biti ukupno 36 modernih stambenih jedinica prve neprofitne stambene zadruge u Hrvatskoj i useljeno stotinjak stanara. Od toga će 19 stanova biti iznajmljeno članovima zadruge koji će, uz priuštivi najam, za sebe i obitelj tako riješiti stambeni problem.

To znači da će imati barem 20 posto nižu najamninu od one tržišne, odnosno iznos najamnine za članove zadruge neće premašivati 30 posto njihovih primanja, kako nam kaže dvojac uključen u razvoj križevačkog projekta, arhitekt Ivan Vadanjel (Zadruga Otvorena arhitektura) i Ivon Pavlović (Zadruga za etično financiranje i Europska zadruga Moba housing SCE). Znanje o suvremenim stambenim zadrugama stekli su, kažu nam, i kroz projekt „Poticanje razvoja zadružnog stanovanja u Hrvatskoj“ koji je 2021. godine sufinancirala Europska unija, a sudjelovao Grad Križevci.   

Stanovi od 49 do 90 četvornih metara

U međuvremenu je Grad za rekonstrukciju zgrade bivše vojarne ishodio građevinsku dozvolu, a arhitekt Vadanjel nam pokazuje kako će sve to izgledati. Veličina zadružnih stanova (dio će ih biti i za privremeno stanovanje s tržišnom cijenom najma, u zakupu lokalnih tvrtki koje bi tu mogle smještati svoje radnike) predviđena je od 47 do 90 četvornih metara, što znači da su u pitanju dvosobni, trosobni i četverosobni stanovi, a na vrhu zgrade, na trećoj etaži, predviđena je multifunkcionalna dvorana, zajednička kuhinja i dnevni boravak te terasa s prostorom za uzgoj hrane. Bit će i coworking prostora, kaže Vadanjel, s tržišnom cijenom najma. Na krovu, naravno, solarni paneli snage 55 kilovata, a sve zaokružuje zelena fasada zamišljena kao zaštita od sunca.  Zgrada je projektirana, kaže, prema stvarnim potrebama korisnika.          

U pitanju je pilot-projekt koji bi trebao biti inspiracija ostalim gradovima i općinama u Hrvatskoj kao jedan od modela za priuštivo stanovanje u vrijeme dok na tržištu divljaju cijene stanova i najma. Najavljuju nam da se na sličan korak već sprema i Pula, s time da bi tamo zadruga izgradila novu stambenu zgradu.

Stanarsko pravo s mogućnošću nasljeđivanja

Bazično, ideja je da jedinica lokalne samouprave osigura zemljište, a stambena zadruga financira, gradi i upravlja nekretninom. Pavlović ističe da se takvim modelom osigurava povoljni stambeni prostor (u cijelom poslu nema profita investitora niti troška kupnje zemljišta), a ujedno se i stvara zajednica stanara za koju su ključni i zajednički prostori, odnosno način njihova  korištenja. Svaki zadrugar pak, bez obzira na iznos članskog uloga, ima jednaka prava u odlučivanju.  

U sklopu EU projekta o poticanju zadružnog stanovanja u Hrvatskoj izdana je i posebna knjižica u kojoj se prilično detaljno objašnjava cijeli model u suradnji s lokalnim jedinicama, a navodi se, među ostalim, i ovo: „Izgrađena stambena zgrada je u vlasništvu stambene zadruge, a njeni članovi imaju udio u ukupnom vlasništvu zadruge te pravo korištenja stambenih i zajedničkih prostora u skladu s ugovorom. Stanarsko pravo je doživotno s mogućnošću nasljeđivanja.“ Takvo pravo bi, vrlo vjerojatno, moglo izazvati zanimanje. 

Uzori u Austriji, Švicarskoj, Španjolskoj, Nizozemskoj…

Iako ih u Hrvatskoj još nema, takve su zadruge prilično raširene po Europi, a naši sugovornici posebno ističu primjere La Borda u Barceloni (zgrada je podignuta na prostoru bivšeg industrijskog postrojenja koji je grad prenamijenio u svrhu neprofitnog stanovanja i useljena je prije pet godina), te još nekoliko u Nizozemskoj, Austriji i Švicarskoj.   

U Barceloni je La Borda pobijedila na javnom natječaju za pravo građenja na 75 godina, a u suradnji s gradom su bili definirani i kriteriji za buduće stanare. Sličan model će se primijeniti u Križevcima (i zemljište i zgrada su pritom u vlasništvu grada), a naši sugovornici napominju kako se putem dodjele prava građenja ujedno formalno osigurava da novostvoreni stambeni fond neće završiti na tržištu te da se neće koristiti u komercijalne svrhe (za turistički ili tržišni najam).

Mario Rajn: Natječaj do kraja godine

Kako je na pitanja FORBES Hrvatska odgovorio gradonačelnik Mario Rajn, grad je svoj doprinos dao izradom glavnog projekta te planira urediti dio zajedničkih prostora koji bi mogle koristiti i lokalne udruge. “Ono što očekujemo je formiranje stambene zadruge te, do kraja godine, raspisivanje natječaja za pravo gradnje. U međuvremenu, Grad je prijavio projekt vezan za uređenje dijela zgrade na EU  fondove, čije rezultate očekujemo do kraja mjeseca“, kaže nam Rajn.  

Investicija preuređenja zgrade bivše vojarne u stanove u Križevcima procijenjena je, kažu nam Vadanjel i Pavlović, na oko 4,1 milijun eura (bez PDV-a), a financirat će se iz više izvora. Članski ulozi zadrugara pokrili bi oko 15 posto troškova, proračunska sredstva jedinice lokalne samouprave i EU fondova oko 25 posto, a za ostatak računaju na kredit s rokom otplate od 30 godina i počekom od dvije. Već su praktički u pregovorima s jednom financijskom institucijom iz Austrije za pilot-projekt, ali napominju da inače ne postoji stabilna linija kreditiranja takvih projekata.      

Zadruge ulaze u nacionalni plan stambene politike

Vjetar u leđa bi, barem teoretski, tu mogao doći s državne razine, primjerice kroz bolju zakonsku regulaciju različitih modela stambenih zadruga. Također, kako je to nedavno na HRT-u najavio Željko Uhlir, državni tajnik u Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, neprofitne stambene zadruge ulaze u nacionalni plan stambene politike do 2030. godine, dokument koji (navodno) samo što nije zgotovljen. To bi pak moglo značiti da će i banke biti sklonije financiranju novog tipa projekata, odnosno otvorio bi se lakši pristup europskom novcu za financiranje takvih projekata. „Smatramo i da bi Hrvatska banka za obnovu i razvoj mogla odigrati značajnu ulogu u kanaliziranju tih sredstava prema lokalnim projektima“, kaže Pavlović.  

Prema Uhlirovim riječima, u stambenoj politici je predviđeno „aktiviranje“ dijela praznih stanova koji u velikom broju postoje na tržištu (tako da oni uđu u program priuštivog najma koji se najavljuje), a drugi smjer bi bio aktiviranje  neprofitnih stambenih zadruga koje su, rekao je, „hit u Europi“ (spomenuo je i planove u Križevcima s napuštenom vojnom zgradom). Treći smjer je POS, dakle ono što već postoji kroz Zakon o društveno poticajnoj stanogradnji.

Pitali smo naše sugovornike koliko bi trebao iznositi članski ulog zadrugara u konkretnom slučaju zgrade u Križevcima, ali kažu da će se to precizirati kada budu poznati svi parametri investicije, a ovisit će i o veličini stambene jedinice u najmu. Interes na terenu tvrde da postoji te da je testiran. Svakako, naglašavaju, to je privlačna mogućnost za osobe koje, unatoč prosječnim primanjima, nisu kreditno sposobne, pa navode primjere zaposlenih na određeno, paušalnih obrtnika, slobodnih umjetnika i ljudi starije životne dobi.

Postojat će i fond solidarnosti Članom stambene zadruge mogu postati „svi pojedinci koji imaju financijsku sposobnost plaćati najam stambenog prostora u zadruzi“, a to će se procjenjivati, kažu nam Vadanjel i Pavlović, prema posebnim, prilagođenim kriterijima. Postojat će i fond solidarnosti, pa ukoliko neki član privremeno ne bi mogao plaćati najam, to bi se pokrilo iz fonda. Kasnije bi taj, bez kamata, član morao vratiti.