Stručnjak analizira: Novi porez bi mogao staviti u opticaj nekretnine koje dugo stoje prazne

Nova pravila oporezivanja nekretnina mogla bi povećati ponudu na tržištu, nekretnine koje dugo stoje prazne mogle bi se naći u opticaju, no to bi moglo dovesti tek do blage korekcije cijena, smatra direktor nekretninske agencije Spatium Vedran Prica. U razgovoru za FORBES Hrvatska osim utjecaja promjena u poreznoj politici na nekretninsko tržište, analizira i stanje na tržištu Kvarnera i Istre

Ministar financija Marko Primorac ovih je dana najavio promjene u oporezivanju nekretnina. Porez prema novim pravilima neće plaćati svi oni koji imaju nekretnine u kojima žive i oni koji ih izdaju za dugoročni najam, barem deset mjeseci u godini. Dakle, svi oni koji imaju prazne nekretnine ili nekretnine koje koriste za kratkoročni najam, bit će obveznici novog poreza koji će propisivati jedinice lokalne samouprave.

To bi moglo unijeti određene pomake na tržištu nekretnina, smatra Vedran Prica, direktor i vlasnik agencije za posredovanje nekretninama Spatium.

“One nekretnine koje dugo stoje prazne, napokon bi se mogle naći u opticaju – bilo kroz dugoročni najam ili prodaju. Takva dinamika mogla bi povećati ponudu na tržištu, a veća ponuda često dovodi do blage korekcije cijena. Ipak, ozbiljni padovi u cijenama kvadrata nisu očekivani, pogotovo ne u segmentu novogradnje i atraktivnih nekretnina. Tako će i ove promjene oblikovati budući smjer kretanja tržišta nekretnina, ali bez velikih, naglih skokova ili padova”, komentirao je Prica za FORBES Hrvatska.

Dodao je kako je pozitivna strana tih poreznih mjera što će lokalne samouprave moći bolje upravljati sredstvima prikupljenim od poreza, čime se doprinosi razvoju lokalnih zajednica. Osim toga, navodi, vlasnici zapuštenih ili napuštenih nekretnina mogli bi biti potaknuti na revitalizaciju tih prostora, čime se smanjuje broj napuštenih objekata.

No, svaka medalja ima dvije strane. “Financijsko opterećenje vlasnika nekretnina ne smije se zanemariti. U tom smislu, ovaj će porezni model staviti dodatni pritisak na vlasnike, ali i potaknuti veću aktivnost na tržištu. Iako kratkoročno ne očekujem velike promjene na tržištu, dugoročno bi ove mjere mogle uspostaviti bolji omjer između ponude i potražnje. Na kraju, tržište uvijek pronađe ravnotežu”, ističe vlasnik agencije Spatium.

Ta agencija posluje četiri i pol godine. Prve dvije godine radili su u partnerstvu s drugom agencijom, a potom su se u studenom 2022. godine osamostalili. Rade na širem području jadranske obale, no većinom pokrivaju tržište Kvarnera i Istre.

Što se traži na Rijeci i Opatiji, a što na otocima

Tržište nekretnina na Kvarneru doživljava zanimljiv razvoj, ističe Prica. Potražnja za određenim tipovima nekretnina razlikuje se ovisno o lokaciji. Primjerice, u Gradu Rijeci ne jenjava potražnja za stanovima za svakodnevni život. Građani su uglavnom u potrazi za stanovima srednje veličine, a ponuda se čini sve oskudnijom, što ukazuje da su hitno potrebna stambena rješenja, pojašnjava.

Crikvenička rivijera i otok Krk imaju, pak, sasvim drugačije apetite. Tamo prevladava potražnja za apartmanima za turistički najam. S druge strane, na opatijskom području, prevladava interes prema luksuznim nekretninama – stanovima, modernim vilama s bazenom i atraktivnim građevinskim terenima.

“Opatija je prepoznata kao odredište za one koji traže više od samog prostora za život; to je investicija u prestiž i stil. Takve nekretnine zadržavaju svoju privlačnost i dugoročno, a one su u fokusu kako domaćih, tako i inozemnih kupaca, što daje dodatni poticaj rastu cijena u tom segmentu”, tumači vlasnik agencije koji za sebe kaže kako su mu nekretnine u krvi s obzirom na to da dolazi iz obitelji koja se niz godina bavi investicijama i posredovanjem u prodaji nekretnina.

Prica kaže kako se sve više kupaca okreće novogradnji zbog sve većih troškova adaptacije starih objekata i manjka izvođača radova. Taj trend, tvrdi, ide ruku pod ruku s promjenom prioriteta – danas je brzina useljenja i funkcionalnost na prvom mjestu.

Njegova se agencija stoga, uz prodaju nekretnina i posredovanje u iznajmljivanju stanova, kuća i poslovnih prostora, odlučila profilirati kao one stop shop. Klijentima nude posredovanje oko kredita, pravnih procedura, predugovora i kupoprodajnih ugovora, ali surađuju i s arhitektima, geodetima i izvođačima radova.

“Od izrade energetskih certifikata do rješavanja svih potrebnih dozvola, mi pokrivamo sve što je potrebno kako bi kupnja ili prodaja bila finalizirana na najvišoj razini. Nakon kupoprodaje, preuzimamo odgovornost za prijepis svih komunalnih i energetskih usluga”, navodi direktor Spatiuma.

Dodaje kako ulaganja na području Hrvatske na kojem najviše posluju iziskuju promišljeno planiranje jer “vrijednost nekretnina na Kvarneru nije samo u kvadratima, već i u dugoročnim mogućnostima koje pružaju”.

Što se događa s luksuznim vilama u Istri? – Istarske vile, koje su nekada bile u vrhu potražnje, danas bilježe manji interes, i to iz nekoliko razloga. Jedan od njih je povratak turista hotelima, koji su smanjili svoje cijene, te se gosti ponovno okreću klasičnim oblicima smještaja gdje dobivaju kompletnu uslugu. Zanimljivo je kako su se tijekom pandemije vile pokazale kao idealno rješenje za izolaciju, no s povratkom normalnog načina života, potražnja za njima opala je. Kupci sada traže više od same luksuzne nekretnine – žele iskustvo, dodatnu vrijednost i personaliziranu uslugu. Trenutna situacija ukazuje na to da vlasnici vila trebaju redefinirati svoju ponudu. Ne može se više osloniti samo na izgradnju objekta i oglašavanje na turističkim portalima. Potrebno je pružiti vrhunsku uslugu, dodatne sadržaje i iskustva koja će privući nove goste. Doživljaj je ono što prodaje, a ne samo kvadrati. Nije dovoljno graditi vile i čekati goste – tržište luksuznih nekretnina postaje zahtjevnije, a uspjeh dolazi onima koji prepoznaju potrebu za inovacijom i prilagodbom, naglašava Vedran Prica, direktor i vlasnik agencije Spatium.

Stagnacija cijena

Cijene nekretnina trenutno stagniraju, u Spatiumu ne primjećuju ni značajni rast, ali ni značajni pad cijena. Prica ističe kako je izvjesno da će kvadrat novogradnje zadržati svoju vrijednost s obzirom na potražnju, visoke troškove gradnje i sve zahtjevniju radnu snagu.

“Očekivati pad cijena u tom segmentu bilo bi nerealno, jer novogradnje i dalje predstavljaju sigurnu investiciju s dugoročnom perspektivom. Tko čeka, možda dočeka, ali tržište ne čeka”, jasan je agent nekretninama koji je prije no što je 2018. ušao u tu branšu radio u osiguranju i bio sportski trener pa zna podosta o strpljenju i disciplini.

Iako je strpljivost u iščekivanju da cijena novogradnji splasne vrlo vjerojatno uzaludna, moguće su blage prilagodbe cijena starijih stanova, pogotovo onih kojima je potrebna adaptacija. Takve će korekcije cijena, međutim, biti u vrlo ograničenom opsegu.

“Visoki troškovi renovacija i nedostatak izvođača čine takve projekte manje atraktivnim, no to ne znači da će doći do dramatičnih promjena na tržištu. Kupci su sada sve više orijentirani prema nekretninama u koje se mogu brzo useliti sa što manje ulaganja, a to dodatno stabilizira cijene novogradnje”, uvjeren je nekretninski stručnjak.