Zašto Amerikanci misle da je ekonomija u Bidenovom mandatu loša?

U SAD-u je danas teže kupiti nekretninu no ikada, a značajno sniženje hipotekarnih stopa djeluje kao stvar daleke budućnosti.

David Kent rado bi se iselio iz svoje kuće u gradu Charlestonu u Južnoj Karolini. Njegova djeca su odrasla i otišla, a privlačna mu je ideja kupnje manje nekretnine. No Kent je, kako kaže, vezan “zlatnim lisicama” – zavidnom kamatnom stopom od 2,35 posto na hipoteku od 15 godina. Ako odluči prodati i kupiti neku drugu nekretninu, kamatna stopa popela bi mu se na oko 7 posto, zbog čega je odlučio da ne ide nikamo.

“Nikada nismo vidjeli ovakav nesrazmjer,” kaže Kent, vlasnik tvrtke The Real Buyers Agent koji ima 29 godina iskustva na tržištu nekretnina. “Došlo je do poremećaja u prirodnom nekretninskom ciklusu.”

Ekonomisti, političari i promatrači tržišta koje zbunjuje pesimizam javnosti usred postpandemijskog gospodarskog rasta SAD-a moraju samo pogledati tržište rezidencijalnih nekretnina. Podaci izgledaju kao poziv upomoć: kuće nikada nisu bile skuplje, a broj nekretnina na tržištu približava se rekordno niskim razinama. Iz tvrtke Freddie Mac (Federal Loan Mortgage Corporation) kažu kako su 30-godišnje hipotekarne stope već pale na 6,88 posto od 7,79, koliko su iznosile u listopadu (što je najviša stopa u posljednje 23 godine), ali taj pad nije popratio rast prodaje. Čak i da stopa još padne, to vjerojatno ne bi ojačalo tržište na vrijeme za predsjedničke izbore u studenom, i to zato jer milijuni vlasnika nekretnina čekaju povratak kamatnih stopa od 2,35 posto kako bi se preselili u novu kuću.

“Problem je u tome što imamo čitavu generaciju koja je navikla na kamatne stope od 2,5 do 5 posto,” kaže Dave Liniger koji prati tržište već 55 godina. On je suosnivač tvrtke Re/Max koja ima 140.000 agenata u 9.000 ureda diljem svijeta. “Trebat će proći nekoliko godina dok ljudi napokon ne shvate da više nema besplatnog novca.”

Sve su snažniji signali da bi problem kupovine nekretnina mogla biti velika tema izbora između predsjednika Joea Bidena i bivšeg predsjednika Donalda Trumpa. Usprkos najnižoj stopi nezaposlenosti u posljednje 54 godine i burzi koja ruši rekorde, glasači Trumpa vide kao kandidata koji bolje upravlja ekonomijom. Anketa Reutersa/Ipsosa iz veljače pokazuje kako za Trumpa to misli 39 posto birača, a za Bidena 33 posto. Iako je ukupna stopa pala, inflacija je još uvijek jedan od glavnih uzroka nezadovoljstva glasača Bidenom, a pogotovo se ističu upravo cijene stanovanja.

Gotovo osam od 10 Amerikanaca izjavilo je kako je 2023. godina bila loša za kupnju nekretnine, a to je najviši broj otkad je Gallup počeo postavljati ovo pitanje još sedamdesetih godina prošlog stoljeća. Gotovo polovica ispitanih Amerikanaca kaže kako će pristupačnost stanovanja utjecati na to kako će glasati, pokazuju rezultati ankete koja je na uzorku od 3.000 vlasnika i iznajmljivača provedena u veljači. To su za Bidena loše vijesti. Samo 38 posto domova prodanih u drugoj polovici 2023. bili su cjenovno dostupni američkoj obitelji s medijalnim godišnjim primanjima od 96.300 dolara, pokazuju podaci Nacionalnog saveza graditelja nekretnina. To je najgori rezultat otkad je organizacija počela pratiti ovu statistiku 2012. godine. Anketa iz veljače polazuje kako gotovo dvije trećine Amerikanaca vjeruje da nemogućnost kupnje nekretnine Bidenovu ekonomiju čini lošom.

Većina unajmljivača ne vjeruje da su sposobni kupiti kuću. Samo 18 posto unajmljivača koji su Nacionalnom vijeću za stanovanje prošle godine rekli kako žele jednog dana kupiti kuću zapravo i traži nekretninu za sebe. Godine 2021., udio je iznosio 21 posto. Istovremeno, oni su pretrpjeli porast stanarina od 30 posto u odnosu na pretpandemijski period, pokazuju podaci stranice Zillow.

Predsjednik je, čini se, čuo što mu građani poručuju. Prošlog tjedna predložio je porezne olakšice od do 10.000 dolara za kupce prve nekretnine, a predstavio je i plan za izgradnju preko dva milijuna novih domova.

Stručnjaci kažu kako bi smanjenje kamatne stope od samo jednog postotnog boda bilo dovoljno za prelazak psihološke granice koji bi omogućio oživljavanje tržišta. Ipak, čini se kako američki Fed (centralna banka) to ne želi učiniti, a ovotjedne loše vijesti po pitanju inflacije ponukale su ekonomiste da odgode najraniji mogući datum smanjenja na lipanj. Smanjenje bi pokazalo kako stope kreću prema dolje, kaže Liniger, a kada se to dogodi, on bi savjetovao kupcima da poduzmu taj korak u nadi da će kasnije moći refinancirati hipoteku po manje skupoj kamatnoj stopi.

Nekretnine su lokalne

Varijacije krize stanovanja vidljive su diljem zemlje.

U međunarodnoj zračnoj luci Bozeman Yellowstone u saveznoj državi Montani, zrakom se širi oštar miris goriva, a na pisti su poredani privatni zrakoplovi. Medijalna cijena obiteljskog doma u tom području iznosi rekordnih 1,2 milijuna dolara, a lokalci za takve cijene optužuju “one iz Kalifornije” koji dolaze na skijališta i odluče tamo kupiti drugu nekretninu. Među njima je i milijarder Bill Gates, kao i Justin Timberlake i Tom Brady.

Na rast cijena nekretnina u Bozemanu utjecao je i niz kupaca koji su bježali od koronavirusa, a čak i danas se oko pola svih rezidencijalnih kuća kupuje gotovinom. Na razini čitave zemlje, oko jedna trećina kupaca kupuje bez dizanja hipoteke. To znači da njima stope ne bi trebale biti bitne, ali jesu, kaže Everdawn Charles, agentica iz tvrtke Keller Williams Montana Realty. “Postoji mnogo kupaca koji sjede sa strane,” kaže ona. “Čak i ako na njih ne utječe taj mjesečni iznos, oni čekaju i pitaju se bi li trebali kupiti ili ne. To utječe na njihov način razmišljanja.”

Gradić Jackson Hole u Wyomingu još jedno je utočište za bogate kupce koji su pobjegli iz velikih gradova za vrijeme pandemije. Tamo na tržištu vlada velika suša, kaže Devon Viehman iz tvrtke Engel & Volkers. Prošle godine u okrugu Teton prodano je samo 330 kuća, dok je rekordne 2010. prodano 1.500. Nevjerojatnih 70 kupaca kuće plaća gotovinom, a medijalna prodajna cijena prošle godine je iznosila 5,5 milijuna dolara, kaže ona.

To je izazvalo velike probleme ljudima koji nemaju takav novac. “Našoj lokalnoj radnoj snazi teško je kupiti kuću,” kaže Viehman. “Došlo je do točke gdje više nemamo uslužne radnike u našoj zajednici. Ljudi koji ovamo dolaze više ne mogu otići nikamo jesti, nitko im neće kositi travu. Riječ je o radnicima kojima je bilo vrlo teško ovdje bilo kako živjeti.”

Na nacionalnoj razini, prošle godine prodano je 4,8 milijuna domova – najmanje od 2011. godine, kažu iz tvrtke Freddie Mac. Prodaja starogradnje iznosila je 4,1 milijun, najmanje u posljednjih 30 godina. To je znak slabe ponude, a ne niže potražnje. Jessica Lautz, zamjenica glavnog ekonomista u Nacionalnom savezu agenata za nekretnine, kaže kako za svaki oglas u zemlji postoji 2,7 ponuda – to je san prodavača, ali noćna mora za kupce.

Rezultat je ludnica na tržištu, ne samo u malim utočištima za bogate poput Jackson Holea, već i u velikim, gusto naseljenom područjima. U gradu Phoenixu je cijena obiteljske kuće porasla za nevjerojatnih 40 posto od 2019. godine, na 430.000 dolara, dok su primanja prosječnog kućanstva u periodu od 2019. do 2022. porasla sa samo 6 posto. Na Long Islandu u New Yorku, medijalna cijena kuće prošlog je mjeseca iznosila 645.000 dolara, 12 posto više u odnosu na prošlu veljaču. Broj kuća na prodaju u regiji Dallas-Fort Worth u Teksasu pao je za više od trećinu u odnosu na pretpandemijsku 2019. godinu.

Prognoze za 2024. godinu

Glavna ekonomistica Redfina, Daryl Fairweather, kaže kako su prognoze za ostatak ove godine miješane. “Broj kuća na prodaju ostat će malen,” kaže ona. Ipak, smanjenje stope u lipnju “moglo bi pružiti dovoljnu podršku za kupce taman prije izbora.”

Trajan način za balansiranje ponude i potražnje je da se izgradi više kuća, kaže Lautz. Takvo mišljenje može se čuti posvuda u zemlji, ali vlada velika skepsa da će zajednice u SAD-u dopustiti takvo nešto. Ostaje za vidjeti može li Bidenova administracija ispuniti svoje obećanje i krenuti u izgradnju dva milijuna novih kuća.

Trenutno su ključ svega članovi takozvane boomer generacije. Ako dovoljan broj odluči preseliti u manje nekretnine, to bi moglo otvoriti tržište novim kupcima.

“Povećao se period vremena koje ljudi provode u jednoj kući,” kaže Lautz. “Nekad je to bilo šest ili sedam godina. Sada je deset. Ljudi čuvaju svoje nekretnine i gomilaju kapital.”

Kent, agent za nekretnine s početka priče, dio je upravo te skupine. On možda više nikada neće vidjeti kamatnu stopu od 2,35 posto i zašto bi je se onda odrekao za neku mnogo višu? Usto, Kent ima i još jedan razlog zašto želi ostati u svom domu u Charlestonu gdje živi već dugo.

“Dobri su mi susjedi,” kaže on.

Autor originalnog članka: Bob Ivry, Forbes
Link: The Big Reason Americans Think Biden’s Economy Stinks
(Prevela: Nataša Belančić)