Direktor Spiller Farmera o trendovima na tržištu: Interes investitora za komercijalne nekretnine sve je slabiji
Slovensko, austrijsko i njemačko tržište nekretnina trese apstinencijska kriza – kamate na stambene kredite neugodno su porasle, potražnja za stanovima je pala, slabe im i cijene, a tvrtke koje upravljaju nekretninskim projektima odlaze u stečaj. Takve su tvrtke u Hrvatskoj u boljem položaju, no i na našem se tržištu očekuje pad interesa investicijskih fondova za ulaganje u neke kategorije nekretnina, komentira za FORBES Hrvatska Patrick Franolić, direktor Spiller Farmera. Otkriva i koji su trenutno najveći projekti na tržištu komercijalnih nekretnina
Procvatu europskog tržišta nekretnina potaknutom povoljnim uvjetima zaduživanja Europska središnja banka odsvirala je kraj. Situacija je u pojedinim zemljama toliko loša da se već mjesecima piše o propasti sektora. Jedna od tih zemalja je Njemačka, no od povećavanja kamata i restriktivnih uvjeta banaka pate i tvrtke za upravljanje nekretninskim projektima (developeri) na austrijskom, slovačkom i češkom tržištu. To je uglavnom posljedica jakog rasta u zadnjem desetljeću, tumači Patrick Franolić, direktor agencije za nekretnine Spiller Farmer.
“Te su zemlje puno brže i snažnije izašle iz krize koja je slijedila financijsku krizu iz 2009. godine te su imale više od deset godina kontinuiranog rasta. Pad kamata u Austriji, Njemačkoj i Slovačkoj bio je značajan. Do drugog kvartala prošle godine kamate su za stambene kredite u Austriji i Njemačkoj bile znatno ispod dva posto, što je potaknulo velik broj građana da investiraju u stambene i poslovne nekretnine. Nažalost, više od 65 posto stambenih kredita u Austriji bio je i još uvijek je s varijabilnom kamatom te ih je podizanje kamata Europske središnje banke izuzetno pogodilo, a očekuje se da će taj rast troška refinanciranja i dalje stvarati velike pritiske u nekoliko razvijenih zemalja”, analizira Franolić.
Hrvatska nikada nije bila u prilici da se refinancira po tako niskim uvjetima, a upravo to ju je u ovom raspletu događaja održalo u povoljnijem položaju.
“U Hrvatskoj su kamate u posljednjih pet godina značajno pale, ali nismo nikada dosegli tako nisku razinu kao Austrija i Slovenija. To nas je poštedjelo velikog rasta koji smo mogli pratiti u posljednjih 18 mjeseci u Austriji i Njemačkoj. Rezultat tog disbalansa je da su krediti za stanove za građane u Hrvatskoj trenutno “jeftiniji” nego u Njemačkoj i Austriji”, ustvrdio je prvi čovjek hrvatske podružnice agencije Spiller Farmer koja je ove godine obilježila dvadesetu godišnjicu djelovanja u Hrvatskoj.
Pojašnjava i kako su nekretninski developeri u Hrvatskoj u boljoj poziciji jer su naše banke kod financiranja objekata zahtijevale znatno veći equity od njih nego što su to činile njemačke i austrijske banke. Učešće u projektu bilo između 25 i 30 posto, a u razvijenijim državama kretalo se između 5 i 15 posto. Samim time naše su tvrtke bile znatno opreznije. “Pad potražnje i prodajnih cijena je u tim zemljama developerske tvrtke puno snažnije pogodio nego kod nas. Austrija, Njemačka i Slovenija suočile su se s velikim brojem stečaja takvih tvrtki koje nisu imale dovoljno stabilne financije te su sada banke suočene s većim postotkom nenaplativih plasmana nego u Hrvatskoj”, kaže Franolić te kao primjer navodi austrijsku Signu koja je ovih dana završila u stečaju.
Hrvatske banke, napominje, zasad nisu najavile prodaju problematičnih kredita, a taj je broj, kako kaže, i dalje puno niži nego u posljednjoj financijskoj krizi kada je iznosio i do 15 posto portfelja. Trenutno se ta brojka kreće ispod dva posto.
Franolić kao glavne razloge zašto je rast kamatnih stopa stambenih kredita zapadno tržište pogodio puno jače nego hrvatsko navodi to što je učešće kod kupnje u Hrvatskoj puno veće te što se i dalje veliki broj stanova kupuje vlastitim sredstvima, bez kredita. Pridodaje tome i činjenicu da su kamate na stanove u Hrvatskoj porasle s dva na četiri posto, dok su kamatne stope na stambene kredite u Njemačkoj i Austriji bile ispod jedan posto, dok danas u nekim slučajevima iznose i više od četiri posto.
Pritisak na developere, pad interesa investitora
Takve promjene u uvjetima financiranja stjerale su u kut developere, osobito one koji rade na većim projektima u Njemačkoj i Austriji. Oni nisu računali s tako drastičnim rastom kamata te su pod tim pritiskom trebali mijenjati poslovne planove. Zaduženost developera i građana u tim je projektima, objašnjava Franolić, značajno veća nego u Hrvatskoj jer su hrvatske banke bile restriktivnije u davanju kredita. “Možemo zaključiti da su se određene lekcije iz financijske krize u Hrvatskoj naučile te su upravo te restrikcije spriječile bujanje tržišta kupovanja na kredit”, konstatira direktor Spiller Farmera.
Njemačka narodna banka procjenjuje da su nekretnine u određenim njemačkim pokrajinama i gradovima precijenjene između 20 i 30 posto. Niske restrikcije i jeftine kamate bile su dobar temelj za daljnji rast cijena, no izbijanjem rata u Ukrajini i visokom inflacijom, to je oštro zaustavljeno. Sve je to utjecalo na trenutno stanje zbog kojeg se govori o slomu tržišta nekretnina u Njemačkoj.
Kamate na stanove u Hrvatskoj porasle su s dva na četiri posto. U Njemačkoj i Austriji one su bile ispod jedan posto, a danas u nekim slučajevima iznose i više od četiri posto.
Dobra vijest je što takvi trendovi ne bi trebali zahvatiti naše tržište.
“Ne očekujemo da će se problemi iz zapadnih zemalja prenijeti na hrvatsko tržište, ali očekujemo pad interesa investicijskih fondova i društava za određene kategorije hrvatskog tržišta nekretnina”, tvrdi Franolić. “Osjetno je pao interes stranih investicijskih fondova koji ulažu u završene projekte poput shopping centara, uredskih zgrada i logističkih parkova, zbog povećanog postotka učešća (equity) te zbog značajno povećanih kamatnih stopa za projektno financiranje”, pojašnjava.
Smatra i kako će rast troškova projektnih financiranja za developere usporavati izgradnju novih projekata. Pritom ističe kako je kamatna stopa za developere u zadnjih 18 mjeseci porasla s tri na šest do sedam posto. Kao nuspojava tih trendova, cijene materijala su prikočile rast. “Usporavanje gradnje i pad potražnje na mnogim tržištima zapadne Europe zaustavio je rast troška materijala. Očekuje se i slabljenje pritiska na tržištu rada zbog nagloga rasta broja nezaposlenih u tom sektoru u Njemačkoj, Austriji i Slovačkoj”, dodao je.
Najveći projekti na tržištu komercijalnih nekretnina
“Mnogi developeri u Hrvatskoj trenutno preračunavaju projekte i usklađuju ih s novonastalim
okolnostima, kako s troškovima tako i s očekivanim cijenama prodaje. I dalje je u najavi nekoliko projekata uredskih zgrada te se nastavljaju projekti s trgovačkom i skladišnom namjenom. Trenutno je u gradnji nekoliko retail parkova širom Hrvatske te očekujemo da će se taj trend nastaviti i 2024. godine”, kaže direktor Spiller Farmera.
Podsjeća pritom kako su nakon prošlogodišnje otvaranja dvaju Stop Shop retail parka u Velikoj Gorici i Ludbregu, ove godine otvorena još četiri, u Labinu, Pazinu, Novom Marofu i Đakovu, a u planu je otvaranje tih parkova i u Čakovcu, Kutini i Vodicama. Dodaje i kako su u izgradnji brojni logistički projekti u Zagrebu, a najavljuju se takvi projekti u Karlovcu i Splitu.
Veliki trgovački lanci Spar, Lidl i Kaufland u završnim su fazama izgradnje i dogradnje logističkih centara. Prema podacima Spiller Farmera, Kaufland, koji je u ožujku ove godine otvorio logistički centar u Jastrebarskom, sada ga nadograđuje. U posljednjem tromjesečju ove godine i Lidl planira dovršiti svoj logističko-distributivni centar u Križu, dok Spar planira otvorenje svog logističkog centra u Donjoj Zdenčini u drugom kvartalu iduće godine.
Tvrtka za dostavu DPD u srpnju ove godine otvorila je sortirni centar u Dugopolju, ali započela je i izgradnju novog sortirnog centra Adriatic Hub za pakete za Hrvatsku i Sloveniju u Bistri. Istovremeno u Zdenčini niče Orbicov logističko-distributivni centar s tri građevine od ukupno 110 tisuća kvadratnih metara. Za taj projekt angažiran je Log Expert.
Franolić izdvaja i nekoliko većih transakcija na uredskom tržištu do kojih je došlo u posljednjih šest mjeseci: “HOK osiguranje je prodalo dva objekta na Slavonskoj aveniji (Matrix), jedan objekt je kupio Centar za vozila Hrvatske, a drugi je prodan investicijskom društvu Alfi iz Slovenije. VMD je započeo projekt na uglu Vukovarske i Heinzelove. Bit će to jedan od najvećih uredskih projekata u zadnje dvije godine. Računamo i s tim da će poslovni projekt u Paromlinskoj te dvije uredske zgrade na Vukovarskoj započeti s gradnjom.”
