Kakva je sudbina Name na Kvatriću? Imamo odgovor Grada i analizu što zaštita objekata znači za prodaju
Grad Zagreb zaštitio je namjenu Namine zgrade u Ilici. Koliko je taj potez bio opravdan, zašto su izostavili zgradu Name na Kvaternikovu trgu i jesu li tim potezom smanjili cijenu tih nekretnina provjerili smo u Gradu i kod vjerovnika, Croatia osiguranja. Ima li smisla ograničiti zgradu Name za trgovačku namjenu za Forbes Hrvatska komentirao je i nekretninski stručnjak Tomislav Gregurić
Zagrebački Gradski zavod za zaštitu spomenika kulture i prirode krajem siječnja zaštitio je zgradu Name na Ilici kao pojedinačno kulturno dobro te budućem investitoru postavio uvjet da prostor mora zadržati trgovinsku namjenu. Tim je rješenjem uz specifičnu namjenu zgrade potrebno očuvati i njezina ulična pročelja, gabarite, katnost volumena te izvorne dijelove interijera.
Bila je to reakcija Grada na pritiske javnosti i medija koji nisu dobro prihvatili odluku Trgovačkog suda kako se do rujna ove godine trebaju prodati zgrade Name u Ilici i na Kvaternikovom trgu ne bi li se podmirila dugovanja robne kuće koja je već više od dva desetljeća u stečaju.
Nakon objave kako će Grad dodatno zaštititi zgradu Name u Ilici u zraku je ostalo visjeti pitanje zašto samo tamo, što je sa zgradom na Trgu Eugena Kvaternika 5. Također, otvorilo se i pitanje je li Grad željom da ispuni očekivanja građana srušio cijenu tim vrlo atraktivnim nekretninama smanjivši broj potencijalnih investitora zainteresiranih za njihovu kupnju.
Nekretninske agencije potvrdile su za Forbes Hrvatska kako potencijalnih investitora u te zgrade na elitnim lokacija ne nedostaje, baš kao ni ideja kako bi se ti prostori mogli prenamijeniti. Govorilo se o tome kako bi umjesto robne kuće s dugom povijesti u centru grada mogao osvanuti hotel. Špekuliralo se čak i kako je Nama na Kvatriću investitorima još i privlačnija s obzirom na veće mogućnosti prenamjene prostora. No, takve su mogućnosti sada bitno ograničene.
Grad: Dovoljno smo zaštitili Namu na Kvaternikovom trgu
Pitali smo Grad Zagreb kako to da njihovom odlukom nije obuhvaćena i zgrada Name na Kvaternikovom trgu.
“Kao prvo, treba razjasniti da se ne radi o Odluci, nego o rješenju Gradskog zavoda za zaštitu spomenika kulture i prirode o preventivnoj zaštiti robne kuće Nama u Zagrebu, Ilica 4-6 i Radićeva 1, do donošenja rješenja o utvrđivanju svojstva kulturnog dobra (tzv. trajna zaštita) koje donosi ministarstvo nadležno za kulturu. Što se tiče zgrade Name na Kvaternikovom trgu, ona se nalazi unutar zaštićene Povijesne urbane cjeline Grada Zagreba, u zoni ‘B’ – Područje različitog stupnja očuvanosti povijesne strukture, u kojoj su sustavom mjera zaštite obuhvaćeni oblik, gabariti i povijesni sadržaji, što smatramo dovoljnom zaštitom da bismo mogli sačuvati njezin vanjski izgled i namjenu”, odvratili su nam.
Prema Generalnom urbanističkom planu (GUP), Nama na Kvatriću spada u zonu pretežno poslovnih građevina (M2). S obzirom na to pretpostavljalo se kako bi se postojeća zgrada mogla srušiti i izgraditi poslovni toranj. No, to nije opcija jer kao što su pojasnili iz Grada, robna kuća je dio povijesne urbane cjeline.
“Sukladno čl. 64. Zakona o zaštiti i očuvanju kulturnih dobara, kulturno dobro ili građevina unutar zaštićene kulturno-povijesne cjeline može se srušiti u iznimnim slučajevima i to kada se utvrdi da se radi o dotrajalosti ili većim oštećenjima kojima je izravno ugrožena stabilnost građevine ili njezina dijela te ona neposredno prijeti sigurnosti, zdravlju ljudi i drugim zgradama ili stabilnosti tla na okolnom području, a ta se prijetnja ne može na drugi način otkloniti. Nadalje, suglasnost za uklanjanje nadležno tijelo može izdati samo uz prethodno pribavljeno mišljenje Hrvatskog vijeća za kulturna dobra”, protumačili su iz Grada za Forbes Hrvatska pod kojim uvjetima bi rušenje te zgrade bilo moguće.
| Nama na Kvaternikovom trgu otvorena je 1968. godine, imala je restoran i supermarket, a bila je i središte društvenog života jer je organizirala modne revije, tečajeve pletenja i fototehnike, nagradne igre za kupce… |
Na pitanje postoji li interes da Zagreb uđe u vlasništvo zgrade u Ilici na koju bi, jednom kad njihovo rješenje postane odluka, imao pravo prvokupa, u gradskoj su upravi izbjegli dati konkretan odgovor. Ponovili su tek kako je “Grad Zagreb donio takvo rješenje kako bi svi mogući kupci Name zadržali njenu trgovačku namjenu, odnosno kako bi Zagreb nastavio imati robnu kuću na povijesnoj lokaciji na kojoj se ona nalazi već preko 100 godina”.
| Bečki trgovci Carl Kastner i Herman Öhler postali su 1889. godine vlasnici zgrade na adresi Ilica 4 gdje je bio hotel K caru austrijanskom, U prizemlju tog hotela imali su trgovinu koja se s godinama širila. Nakon Prvog svjetskog rata Kastner i Öhler počeo je funkcionirati kao samoposluga, a trgovina je imala ekskluzivnu ponudu dobavljajući izravno od proizvođača robu po posebnim narudžbama. Između dva svjetska rata, kupili su i susjedni Grand hotel u Ilici 6 te uredili izloge na pročelju zgrade okrenutom prema Ilici. Nakon Drugog svjetskog rata stari su vlasnici i njihovi nasljednici razvlašteni, a osnovana je Trgovinska radna organizacija Narodni magazin. Robna kuća u Ilici otvorena je 6. prosinca 1945. godine. Do osamdesetih lanac robnih kuća Nama brojio je tridesetak poslovnica u Hrvatskoj. |
Rušenje cijena nekretnina?
Jesu li manevri za zaštitu trgovinske djelatnosti naštetili cijeni koju će postići Namine zgrade i jesu li oni opravdani? Čak iako se taj prostor nastavi koristiti za potrebe trgovine, to više neće biti Nama. Po prodaji zgrada stečajni postupak i poslovanje te tvrtke se prekida. Takvu su odluku donijeli vjerovnici kada je 23. lipnja 2000. godine Nama ušla u stečaj, ispričao je za Forbes Hrvatska stečajni upravitelj Damir Mikić.
Tom je prilikom naveo i kolike su nepodmirene obveze tvrtke: “Dug stečajnim vjerovnicima trećeg višeg isplatnog reda nešto je viši od 13 milijuna eura, a prema založnim vjerovnicima koji imaju upisane hipoteke na nekretnini, robnoj kući Ilica, iznose oko deset milijuna eura – 1,2 milijuna eura dug je Croatia osiguranju i nešto manje od 9 milijuna eura prema Ministarstvu gospodarstva.”
Podsjetimo, odluka Trgovačkog suda o prodaji nekretnina reakcija je na zahtjev Croatia osiguranja za suđenje u razumnom roku. Sud je utvrdio kako se osiguranje ima pravo namiriti novcem od prodaje Naminih nekretnina u Ilici 4 do 6 i Radićevoj ulici te na Kvaternikovom trgu. Prema nekim procjenama, koje će svakako trebati obnoviti, obje nekretnine vrijede više od 40 milijuna eura.
Što o svemu kažu iz Croatia osiguranja i smatraju li kako će odluke Grada utjecati na vrijednost zgrada nismo doznali. Iz te su nam tvrtke ljubazno odbili dati izjavu podsjećajući nas da “Croatia osiguranje ne komentira sudske postupke koji su u tijeku”.
Ograničenja smanjila broj potencijalnih investitora
Jednoznačan odgovor na opravdanost urgencije Grada i utjecaja na cijenu nekretnina nije lako dati. Nostalgija ne bi trebala kočiti razvoj grada, smatra Tomislav Gregurić, osnivač i direktor Renova nekretnina. Ipak, i on kaže kako se odluka Grada da izričito propiše namjenu nekretnine u kojoj je smještena Nama može promatrati iz više uglova.
“S jedne strane to je politička odluka jer dolazi nakon što je javnost negativno reagirala na vijest o prodaji i mogućoj prenamjeni objekta. Gradska vlast ovime šalje signal da sluša javnost. Nama na Jelačić placu je jedno od središnjih mjesta u općem pamćenju i svakodnevnom životu Zagrepčana i malo je onih koji ni na koji način nisu vezani uz taj prostor. Kad sam bio mali, tata mi je u toj Nami kupio prvi poni bicikl, i ja imam uspomene vezane uz Namu”, prisjeća se sa sjetom stručnjak za komercijalne nekretnine koji je i član Vijeća Udruženja poslovanja nekretninama u Hrvatskoj gospodarskoj komori.
“S druge strane, odluka Grada ne samo da je smanjila potencijalni prihod od prodaje, nego je bitno smanjila i skup mogućih kupaca. Kad ne bi postojalo ograničenje vezano uz namjenu nekretnine, na natječaj za prodaju javili bi se i fondovi i ostali ulagači koji ulažu u razvoj hotelskog biznisa. Lokacija uz ugao središnje ulice i glavnog gradskog trga izrazito je atraktivna, ali određivanje ograničenja namjene šalje signal potencijalnim kupcima ne samo da moraju zgradu zadržati u maloprodajnoj funkciji, nego i da će gradske vlasti pažljivo pratiti obnovu do koje svakako treba doći i osigurati da se građevinskim intervencijama ne naruši izgled pročelja i središnjeg prostora oko kojeg je Nama formirana. Investitori ne vole ograničenja i vjerujem da će upravo zbog skupog i kompliciranog postupka obnove, koja će biti pod povećalom javnosti, dobro razmisliti isplati li im se takva investicija. Dakle, takva odluka izbacila je iz igre ulagače u hotele, ali je i ulagačima u retail prostore poslala signal da će se čuvati i namjena i izgled i dostupnost objekta javnosti”, elaborirao je Gregurić.
Smatra kako je ovakvim pristupom vjerojatnije kako će se u kupnju Name upustiti domaći ulagači. Međunarodni investitori ne vole neizvjesnost i ovisnost o političkim odlukama lokalnih vlasti, napominje. Doduše, toga smo se tijekom godina i nagledali i naslušali.
| Je li procjena od 40 milijuna eura za obje nekretnine u skladu s trenutnim tržišnim cijenama? – Ne raspolažemo sa dovoljno podataka o prihodima i rashodima na toj lokaciji da bismo mogli precizno odrediti vrijednost. Ultimativni test vrijednosti svakako će biti rezultati natječaja za prodaju. Uobičajeno je prije takvih transakcija napraviti highest and best use study, studiju koja kroz vise scenarija razmatra moguće buduće prihode od nekretnine. Nakon odluke Grada da namjena Name Ilica mora ostati retail, varijacije budućih scenarija su bitno sužene, a povrat investicije ograničen zadanom namjenom. Ipak, treba istaknuti da su obje lokacije o kojima govorimo prime locations, pravi dragulji u nekretninskom smislu i siguran sam da će brzo naći kupca, uvjeren je Gregurić. |
Važnost zaštite namjene zgrade
Načelno je dobro da lokalne vlasti koriste svoje ovlasti da bi usmjerile razvoj neke lokacije ili zaštitile lokalne arhitektonske vrijednosti, tvrdi Gregurić koji se kao Zagrepčanin slaže s odlukom da se zadrži namjena zgrada. Bilo je, kaže, već situacija u kojima je to bilo loše provedeno, ali i onih u kojima je šteta što Grad nije reagirao.
“Podsjetio bih da ovo nije prvi slučaj da vrijedno gradsko obilježje potencijalno mijenja namjenu. Imamo i zgradu Pošte u Jurišićevoj gdje je pojava trgovačkog lanca u prizemlju izazvala po meni opravdane burne reakcije javnosti. Ja bih u toj zgradi radije vidio neki muzej, ako je investitor država, ili luksuzan hotel, ako je riječ o privatnoj investiciji”, ističe direktor Renova nekretnina.
Inače ima i malih, mikro-primjera nekretnina koji imaju značaj za neki kvart, pogledajte primjer gostionice Dvije lipe preko puta Trešnjevačkog placa koja je bila odredište generacija Trešnjevčana i pravi trešnjevački landmark, a danas je pretvorena u ružno oblijepljeni casino u koji zalazi samo nesretan dio populacije, dodaje.
“To je dobar primjer propuštene prilike, mislim da je i taj prostor trebao biti zaštićen, zajedno s dva stabla lipe na terasi sučelice placu”, komentira specijalist za komercijalne nekretnine.
Bio sam u puno starih zgrada u europskim gradovima koje imaju obnovljeno staro pročelje, a iznutra su to nove zgrade iz 22. stoljeća koje imaju liftove na govorne naredbe, touch screen, staklene pregrade. Kod nas se takva kombinacija starog i novog ne vidi baš često.
Tomislav Gregorić, Renova nekretnine
Što se tiče zgrade Name na Kvaternikovom trgu, tamo se prema GUP-u može dopustiti miješana namjena, što uključuje i trgovinu i ugostiteljstvo. Na urbanistima i udruženjima arhitekata je da vode brigu da novi projekti koji će zamijeniti postojeće zgrade dodaju vrijednost, a ne da oduzmu vrijednost mikrolokaciji, zaključio je.
