Turizam cvjeta, a vlasnici prodaju desetke malih hotela na Jadranu. Pitali smo stručnjaka što se događa

Deseci malih hotela na Jadranu prodaju se za iznose od tri do osam milijuna eura, pokazuje pregled prodaje nekretnina na obali. Zašto vlasnici napuštaju taj posao, usred turističkog uzleta, pitali smo Emanuela Tuteka, partnera u BlueRock Consultingu, tvrtki koja se bavi savjetodavnim poslovima, primarno u turizmu

“Na samoj obali prelijepog otoka Brača u mjestu Bol, stotinjak metara od mora, tik uz centar grada, prodaje se atraktivan i uhodan hotel izgrađen od poznatog bračkog kamena s modernim elementima koji pružaju iznimnu udobnost. Prostire se na pet tisuća četvornih metara i dva kata, okružen vrtom bogatim hortikulturom mediteranskog bilja, smokava, naranči, limuna i vinove loze. Hotel je kreiran da bude izvor zadovoljstva i odredište koje odiše opuštenošću a zbog svoje lokacije budućim vlasnicima kao i korisnicima, uz užitak, pruža i čitav niz prednosti i pogodnosti.”. Tako glasi jedan od više desetaka oglasa u kojima se prodaju mali obiteljski ili boutique hoteli.

Radi se o hotelima s desetak, dvadesetak smještajnih jedinica, a njihove cijene kreću se, uglavnom od tri do osam milijuna eura. Neki od njih posluju dvadesetak godina, a neki su otvoreni tek prije godinu, dvije. Ali su vlasnici, očito, odlučili izaći iz tog posla, što je na prvi pogled prilično neobično, s obzirom na to da Hrvatska je posljednjih godina zaista postala globalna turistička hit destinacija. 

O tome koji bi mogli biti razlozi zbog kojih pojedini vlasnici malih hotela izlaze iz tog posla, razgovarali smo s Emanuelom Tutekom, partnerom u BlueRock Consultingu, tvrtki koja se bavi savjetodavnim poslovima, primarno u turizmu.

Mali hoteli trebali bi biti važan dio turističke ponude

Tutek smatra da bi mali obiteljski hoteli (i generalno boutique hotel) trebali biti važan dio ukupne smještajne strukture i to upravo onaj dio koji se naziva “smještaj više ili visoke dodane vrijednosti”. Kaže da se na tržištu trenutno uočava par trendova na koji su nastali uslijed COVID krize, značajnog rasta troškova i nedostatka radne snage, a osim toga, kako kaže, postoje i stari dobro poznati problemi za razvoj takvih hotela.

Prvi trend, koji je pozitivan, kaže Tutek, jest razvoj novih visokokvalitetnih boutique hotela poput Isolano Autograph Collection na Cresu, Curio Collection by Hilton u Opatiji, San Canziana u Istri ili  Ville Dubrovnik

“Mi u segmentu razvoja koncepata imamo više nego ikad projekta razvoja vrhunskih boutique hotela, zato što je sad već prepoznato da su upravo to hoteli s najvišim prihodima po sobi u RH. Radi se o tri do četiri puta većim prihodima od prosječnog prihoda po sobi u hrvatskom hotelijerstvu. Ta visoka razina prihoda po sobi daje prostor za dobre plaće, visokokvalitetnih zaposlenika, cjelogodišnji model poslovanja i angažiranje profesionalnog menadžmenta. Visoka razina prihoda proizlazi iz specifičnosti odnosno diferencijacije koncepta hotela – od njegove arhitekture i dizajna do ponude sadržaja i najvažnije isporuke određenih iskustva gostima na visokoj razini usluge. Dakle ovdje pričamo o izuzetno pozitivnom trendu, a zajedničko ovim projektima je da se radi o ozbiljnim ulaganjima razvoj i osmišljavanje proizvoda kao i o profesionalnim brendovima i hotelskim menadžment kompanijama koje mogu isporučiti takva proizvodi”, pojašnjava Tutek.

Mnogi su se u taj posao “zaletjeli”

Što se tiče trenda povećanja broja malih hotela koji se prodaju, tu je prisutno, kaže Tutek, nekoliko scenarija.

“Klasičan je da se investitor ‘zaletio’ i k tome još i preinvestirao, a konačni proizvod i usluga ne može ostvariti profitabilnost koja bi omogućila vraćanje investicija ili uopće servisiranje duga. Razlozi tome se mogu sažeti kao podcjenjivanje ozbiljne profesije hotelijera i poistovjećivanje hotela s 15 soba sa iznajmljivanjem apartmana”, pojašnjava.

Naime, radi se o tome da investitori često ulože veliki novac u gradnju i opremanje hotela, ali to ne prati razina usluge i sadržaja koje je moguće naplatiti, pa hotel nije profitabilan. 

“Osim navedenog klasičnog scenarija, drugi je uvjetovan gore navedenom izazovnom situacijom na tržištu gdje za hotele koje su više ili manje profesionalno htjeli voditi vlasnici, obitelji, s jedne strane stišću troškovi, operativno su u problemu jer ne mogu naći radnike, a znanja nemaju na razini profesionalnih brendova i operatora koji upravljaju uspješnim boutique hotelima. Dakle oni nemaju konkurentan proizvod ni ključne faktore uspjeha koji imaju ranije navedeni uspješni primjeri. Ako nemaju rješenje za ispravljanje proizvoda i prepuštanje profesionalnom menadžmentu taj scenarij vodi do prodaje ispod cijene”, kaže Tutek.

Ističe i da se razvoj malih boutique hotela, a posebno u kategoriji četiri i pet zvjezdica kao i obiteljske hotele, mora poticati da bi se takve investicije isplatile.

“Na žalost takvi poticaji su izostali, nedostaje i znanja i edukacije, a najvažnije postoji puno atraktivnija poduzetnička alternativa – u apartmanima kao poreznoj oazi. Mali boutique hotel ne može, zbog nedostatka soba, odnosno ekonomije obujma konkurirati hotelima od 150 i više soba kao ni povlaštenim apartmanima. Tako da ne možemo računati na veliko povećanje tog segmenta hotela, kao ni na veliki broj onih koji rade vrhunske performanse, ali možemo nastavak ciklusa prodaje”, zaključuje Tutek.