Nekretninsko carstvo obitelji Trumpovog zeta sada je veće od njegovog

Kada je bivši američki predsjednik Donald Trump ušao u Bijelu kuću, savjetnik mu je postao njegov zet Jared Kushner. Nekretninski biznis njegove obitelji u njegovom je odsustvu potiho procvao, a sada njihov portfelj vrijedi više od Trumpovog.

Godine 2018., obitelj Kushner nalazila se pred velikom prekretnicom. Godinu dana nakon što je Jared Kushner, suprug Ivanke Trump, postao viši savjetnik svom puncu Donaldu Trumpu, nekretninski biznis njegove obitelji Kushner Companies suočavao se s velikim bitkama, i to na nekoliko fronti.

Kružile su glasine o mogućim istragama u utjecaj kineskih i katarskih investitora, koje je tvrtka žestoko negirala. U njegovom rodnom New Jerseyu, došlo je do odugovlačenja izgradnje luksuznih stanova na trgu Journal. Tvrtka je podnijela tužbu protiv Jersey Cityja i njegovog gradonačelnika, tvrdeći da gradska vlast blokira projekt zbog “političkog neprijateljstva.” Najveća prijetnja za tvrtku dolazila je s Manhattana, gdje se kompanija suočavala s ogromnim dugom od 1,2 milijarde dolara čije dospijeće je bilo u veljači 2019. godine. Dug je bio vezan za dragulj u kruni portfelja tvrtke: udio od 50,5 posto u 41-katnom neboderu na adresi 666 Fifth Avenue.

Šest godina kasnije, Kushnerovi su u potpuno drugačijoj situaciji. Jedan od dva tornja u Jersey Cityju dovršen je ovo ljeto. Stambena zgrada od 30 katova u srcu Miamija izgrađena je početkom listopada, a nekoliko dana kasnije OpenAI je unajmio više od polovice poslovnih prostora u njihovoj povijesnoj zgradi Puck na Manhattanu. Istovremeno, tvrtka je prodala svoj zajam nebodera na Petoj aveniji i tako riješila problem s dugom. Što se istraga tiče, od njih nije bilo ništa.

Potpuni oporavak

Sve to pomoglo je obitelji Kushner oživjeti svoju nekretninsku kompaniju. Forbes je analizirao na desetke podnesaka o dugovima, vlasničkih listova i financijskih izvješća, ali i razgovarao s 15 stručnjaka i posrednika u nekretninskom biznisu kako bi procijenio bogatstvo obitelji po prvi put još od 2016. godine. Forbes sada procjenjuje kako Kushner Companies vrijedi 2,9 milijardi dolara, gotovo triput više od 1 milijarde koliko je tvrtka vrijedila kada je Trump izabran za predsjednika. Vrijednost kompanije također je veća od Trumpovog portfelja (2,2 milijarde dolara).

Ukupno gledano, bogatstvo čitave obitelji Kushner sada iznosi 7,1 milijardu dolara – što je popriličan rast u odnosu na 1,8 milijardi iz 2016. godine. Taj iznos uključuje Kushner Companies, udjele u osam osobnih nekretnina vrijednih najmanje 100 milijuna dolara, te investicijske tvrtke Jareda i Josha Kushnera. Patrijarh obitelji Charles i njegova supruga Seryl zajedno posjeduju 20 posto tvrtke za nekretnine koja vrijedi gotovo 3 milijarde dolara (tržišna vrijednost), a ostatak je raspoređen na njihovo četvero djece: Jareda, Josha, Daru i Nicole.

Osim 20-postotnog udjela u Kushner Companies, Jared je vlasnik i nove firme privatnog kapitala Affinity Partners, koju podupire saudijski državni fond. To je, prema Forbesovim procjenama, dovoljno da njegovo bogatstvo povisi na 900 milijuna dolara. Njegov brat Josh – koji je odbio glasati za Donalda Trumpa – stvorio je vlastito bogatstvo kao ugledni investitor rizičnog kapitala. Forbes procjenjuje kako njegov udio u tvrtci Thrive Capital, koja svoj uspjeh duguje ranim ulaganjima u Instagram, Spotify i OpenAI, vrijedi 3,5 milijarde dolara. Vlasnik je i 40 milijuna dolara vrijednog penthousea u zgradi Puck, gdje se nalazi i sjedište Thrivea i čije prostore je unajmio OpenAI. Ima nekretnine i u Malibuu i Miamiju. Ne samo da je Josh daleko najbogatiji Kushner, već je i jedan od 400 najbogatijih Amerikanaca uopće.

Ispod radara

Iako su dvojica sinova privlačila veliku pažnju medija (Josh je oženjen za poznatu manekenku Karlie Kloss), oporavak obiteljskog nekretninskog biznisa prošao je uglavnom nezapaženo. Nakon što je Jared 2017. napustio obiteljsku kompaniju kako bi se pridružio Trumpovoj administraciji, njegov otac Charles, koji još uvijek savjetuje o projektima ali nema službenu poziciju, uzde je predao bivšem investicijskom bankaru Laurentu Moraliju (koji nije član obitelji), a kasnije i 41-godišnjoj kćeri Nicole. Oni sada vode tvrtku na pozicijama izvršnog direktora i predsjednice.

Ovaj diskretni duo nastojao je izbjeći medijsku pozornost s kojom se tvrtka suočavala tijekom Trumpovog mandata, a koja je, kako kaže obitelj, smetala njenom poslovanju. Kushner Companies fokusirao se na rješavanje najrizičnijih ulaganja (do kojih je došlo uglavnom dok je Jared vodio priču) i kreiranju nove, jednostavnije strategije. To je značilo prodaju većine velikih uredskih objekata i imovine u New Yorku – kojeg Morali naziva neprijateljski nastrojenim za poslovanje – i povratak na tržište stanova koje je obitelji donijelo prvotni uspjeh. Vratili su se svojim korijenima u New Jerseyu.

“Kushner je fokusiran na širenje našeg portfelja stambenih jedinica, kojih sada imamo preko 27.000 u 15 saveznih država,” rekao je Morali za Forbes putem e-maila. Nitko iz obitelji nije službeno želio razgovarati s Forbesom.

Poznata po svojem opsežnom poretfelju u New Jerseyu prije širenja u New York, kompanija je sada znatno geografski raznovrsnija. Forbes procjenjuje kako se nešto manje od polovice vrijednosti nekretnina nalazi na potezu između Baltimorea i Washingtona i u južnim državama SAD-a, gdje je tvrtka od 2021. godine kupila gotovo 10.000 stanova.

“To je očita promjena smjera iz perspektive investicijske strategije,” kaže Jeffrey Otteau, glavni ekonomist savjetodavne i procjeniteljske službe Otteau Group i veteran na tržištu nekretnina u Jerseyu.

Teški počeci

Joseph i Rae Kushner preživjeli su Holokaust i pobjegli iz Bjelorusije. U New York su stigli 1949. godine sa svojom kćeri Lindom. U SAD-u su dobili još troje djece: Charlesa, Murraya i Esther.

Oko 1954. godine, kada je rođen Charles, obitelj se preselila u New Jersey zajedno sa skupinom izbjeglica koja se obogatila u nekretninskom biznisu. Skupina je postala poznata kao “Graditelji iz Holokausta”. Tamo je počeo Joseph, a mali Charles često je s njim hodao po gradilištima. Na vrhuncu svog uspjeha, Joseph je posjedovao i upravljao s oko 4.000 stanova u New Jerseyu.

Nakon što je završio pravo 1979., Charles se pridružio ocu u biznisu, ali on je želio kupovati, a ne samo graditi nekretnine. Uvjerio je svojeg oca da zajedno 1985. osnuju Kushner Companies. Joseph je nedugo nakon toga preminuo, a Charles je ostao sam.

Počeo je kupovati zgrade i u New Yorku, Pennsylvaniji i na Floridi. Do 2004. tvrtka je imala portfelj od 25.000 jedinica, a postala je jedan od najvećih vlasnika stanova u New Jerseyu.

Pravni problemi i nova vizija

Iste godine Charles je priznao krivnju za lažno podnošenje poreznih prijava, davanje lažnih izjava Federalnoj izbornoj komisiji o donacijama za kampanju i odmazdu protiv svjedoka suradnika. Osuđen je i iduće godine poslan u zatvor, a njegov dugogodišnji odvjetnik i prijatelj Alan Hammer privremeno je preuzeo upravljanje tvrtkom. Charles je pušten 2006. i ubrzo je predao kormilo najstarijem sinu, tada 26-godišnjem Jaredu, zadržavši aktivnu ulogu u poslu.

Jared je imao viziju okrenuti smjer tvrtke. Njegova strategija ogledala se u onoj koju je njegov budući tast Donald Trump već isprobao na svom putu do uspjeha, prelazeći iz Queensa na Manhattan: preuzeti očevu prilično stabilnu imperiju u New Jerseyju i proširiti je blještavim projektima u New York Cityju. Za Jareda, to je značilo pretvoriti stare uredske zgrade u modernije komplekse, a također je predstavljalo zaokret od isključivog fokusa na stanove, strategiju koja je obitelji donosila uspjeh više od pola stoljeća.

Jaredova era započelo je u siječnju 2007. kupnjom 41-katnog poslovnog tornja na adresi 666 Fifth Avenue za 1,8 milijardi dolara, financirano s 1,75 milijardi dolara duga. To je bila najskuplja kupnja poslovne zgrade u zemlji u to vrijeme. Dug je dodatno jamčio magnat prehrambene industrije George Gellert, Charlesov dugogodišnji poslovni partner.

Ideja je bila povećati vrijednost dijeljenjem zgrade na uredski i maloprodajni prostor. Tadašnja procjena pokazivala je da bi to moglo vrijediti čak 3 milijarde dolara. Kushnerovi su ubrzo nakon toga kupili i drugu poslovnu zgradu u Chicagu.

Loš tajming

U rujnu iste godine, tvrtka se riješila gotovo 17.000 stanova—uključujući neke nekretnine koje je izgradio Joseph Kushner—prodavši ih tvrtki za višestambene objekte Morgan Properties i osiguravateljskoj korporaciji AIG za 1,9 milijardi dolara. Hammer, tadašnji predsjedavajući tvrtke, izjavio je za industrijsku publikaciju Yield PRO da su htjeli smanjiti složenost upravljanja velikim portfeljem stanova.

“Charlesa (koji je bio tek izišao iz zatvora) je, koliko ja razumijem, Jared uvjerio da mora izaći iz ‘B-kluba’ stambenog poslovanja. Nije toliko glamurozno,” kaže Mitchell Morgan, milijarder i vlasnik Morgan Propertiesa. “Oni su platili 1,8 milijardi dolara za 666 Fifth Avenue – jednu jedinu zgradu – a ja sam platio 1,9 milijardi za 16.800 jedinica. Bila je to vrhunska cijena kada smo mi kupili. No, njihova popunjenost je pala, dok je moja ostala iznad 90%.”

U intervjuu iz 2018. za CNN, Charles je imao drugačiji stav: “Ja sam poticao Jareda da napravi dogovor,” rekao je, nazivajući kupnju “lošim trenutkom i lošom procjenom.”

Bez obzira tko je bio odgovoran, ulaganje se dogodilo u katastrofalno vrijeme. Kada je financijska kriza pogodila tržište, Kushnerovi planovi su se srušili u prašinu. Zakupnine ureda na Manhattanu pale su 2008. godine, a popunjenost zgrade pala je na 89%, što je 9% manje od procjena kreditnih poduzeća. Do 2011., neto operativni prihod pao je za gotovo polovicu, a tvrtka se približila tome da postane nesposobna otplatiti dug. Kushnerovi su ublažili štetu prodajom maloprodajnog prostora zgrade za kombiniranih 1,1 milijardu dolara između 2008. i 2012. te refinanciranjem uredskog prostora.

Ublažavanje rizika

Jared je tad počeo ublažavati rizike. Dok je tvrtka još uvijek kupovala poslovne prostore, uključujući portfelj od šest zgrada u Brooklynu za 240 milijuna dolara 2013., između 2011. i 2016. kupili su i tisuće starijih stanova u šest država na srednjem zapadu i obali Atlantika.

Kada je počeo raditi na Trumpovoj predsjedničkoj kampanji 2016., obiteljski posao izgledao je sasvim drugačije od onoga koji je preuzeo. Kushner Companies posjedovao je udjele u 20.000 stanova—5.000 manje nego na kraju Charlesove ere 2005. godine. Više od polovice stanova bilo je kupljeno u posljednjih pet godina. Imali su i 1,2 milijuna četvornih metara poslovnog, industrijskog i trgovačkog prostora u šest saveznih država.

Novo poglavlje

Jaredov odlazak u Washington D.C. označio je početak sljedećeg poglavlja za tvrtku. Nicole, koja se pridružila tvrtki tek 2015. nakon deset godina rada u kreativnim uslugama u Ralph Laurenu, brzo je napredovala, a obitelj je promaknula Moralija na poziciju predsjednika 2016. godine.

Morali je započeo s čišćenjem portfelja. Angažirao je rukovoditelje iz Morgan Stanleyja i Blackstoneove podružnice, čime je tvrtki dao profesionalniji institucionalni karakter. Zatim je prodao slabostojeće nekretnine u New Yorku, uključujući udio Kushnera u nekadašnjem glavnom sjedištu Jehovinih svjedoka koji je tvrtka posjedovala manje od dvije godine. Također su prodali 99-godišnju zakupninu zgrade na adresi 666 Fifth Avenue tvrtki Brookfield Asset Management u kolovozu 2018. za avansnu uplatu od 1,3 milijarde dolara. Iako obitelj nikada nije ostvarila svoje ambicije za tu zgradu—u jednom su trenutku predložili rušenje zgrade i izgradnju luksuznog nebodera, ali ideja nije privukla investitore—uspjeli su vratiti većinu početnog ulaganja. Kushnerovi još uvijek posjeduju pravo na dugoročni zakup zgrade, ali Forbes procjenjuje da to pravo ne vrijedi gotovo ništa.

Pravo vrijeme za širenje

Sve to omogućilo im je povratak osnovama. Počeli su ponovno graditi u New Jerseyju i širiti se prema jugu. Sve je počelo 2019. godine s kupnjom 6.030 stanova u okolici Washingtona i Baltimorea za 1,1 milijardu dolara. “Na kraju su napravili potpuni zaokret,” dodaje Morgan.

Sljedećeg ljeta, Morali je sazvao tim. S obzirom da je Fed zbog pandemije snizio kamatne stope gotovo na nulu, odlučio je da je pravo vrijeme za širenje. Uzimajući u obzir promjene demografije i niže porezne stope u južnim saveznim državama, postavio je cilj: prodati stariju imovinu dok kupuje novije nekretnine na jugu i jugoistoku—ali ne u regijama s najvećim bumom nekretnina. Ultrapopularna tržišta poput Nashvillea i Austina preplavili su institucionalni investitori poput Blackstonea i Starwooda, koji su barem trideset puta veći od Kushnera. No, tvrtka je mogla konkurirati na sekundarnim tržištima, poput predgrađa Memphisa ili Houstona. Tim je osmislio dvadesetak regija za ciljano ulaganje i poslao predstavnike u potragu za poslovima.

“Donekle diverzificirate rizik na primarnim tržištima,” kaže John Hamilton, posrednik u tvrtci Marcus & Millichap. “Kad uđete na sekundarna i tercijarna tržišta, rizik postoji zbog oscilacija u potražnji, ali nagrada može biti u boljim prinosima.”

Između 2020. i 2021., Kushnerovi su kupili više od 8.000 stambenih jedinica na jugu za gotovo 1,5 milijardi dolara, u saveznim državama poput Alabame, Sjeverne Karoline, Tennesseeja i Teksasa. Također su prodali svoju problematičnu poslovnu zgradu u Chicagu uz veliki popust i riješili se gotovo 6.000 većinom starijih, niskoprinosnih stanova u Marylandu, koji su postali problem za tvrtku: istraga ProPublice i New York Timesa iz 2017. otkrila je loše održavanje, zaraze glodavcima i agresivne metode naplate stanarine, što je 2019. potaknulo tužbu državnog tužitelja zbog navodno “nepravednih ili obmanjujućih” praksi najma.

Sudac je 2021. presudio protiv Kushner Companies, ali je tvrtka prodala portfelj višestrukim kupcima za gotovo 590 milijuna dolara—46% više od kupovne cijene 2012.—i nagodila se s državom za 3,25 milijuna dolara godinu dana kasnije.

Povratak ‘kući’

Unatoč novom interesu za jug i razočaranju Manhattanom gdje je tijekom protekle godine prodao udjele u 11 manjih stambenih zgrada, Kushner Companies ponovno se usredotočio na matičnu bazu u susjednom New Jerseyju. Tamo razvijaju zemljište koje posjeduju desetljećima te preuređuju trgovački centar, hotele na obali Jerseya i stare urede u stambene jedinice, koristeći rastući interes za život u predgrađima.

Ove godine tvrtka je pokrenula brend “Livana,” pod kojim gradi luksuzne stambene komplekse u vrtovima diljem države: dovršene su 852 jedinice, a 1.659 ih je u izgradnji. Neke od tih jedinica bit će izgrađene na vrijednom zemljištu koje tvrtka posjeduje desetljećima u predgrađima gdje je često teško dobiti dozvole za gradnju stambenih objekata.

“Znaju kako kupovati. Kad i ne znaju, imaju sreće. Znaju što rade,” kaže Daniel Tropp, osnivač i predsjednik posredničke firme AEBOV.

Strategija dvostrukog ulaganja u New Jersey, najgušće naseljenu državu u zemlji, pokazala se pametnim potezom: najamnine u New Jerseyju premašuju nacionalni prosjek u svakom tromjesečju od početka 2021. U protekloj godini porasle su za 3 posto na prosječnih 2.320 dolara mjesečno u usporedbi s 1.558 dolara na nacionalnoj razini.

Luksuzni projekt

Najvidljiviji simbol nove ere Kushner Companiesa dugo je očekivani megaprojekt na One Journal Square u Jersey Cityju. Napokon je krenuo s radovima. Tvrtka je 2020. postigla dogovor s lokalnim vlastima nakon dugotrajnog spora i započela izgradnju kompleksa dvije godine kasnije. Nakon godina kašnjenja — Jared je prvi put kupio zemljište 2015. — ovog ljeta je podignut jedan od dva sjajna, 64-katna staklena nebodera, a dovršetak drugog očekuje se 2026. godine. Projekt će uključivati 40.000 četvornih stopa maloprodajnog prostora (iznajmljenog Targetu) i 1.723 luksuzna stana, a pretprodaja za gotovu zgradu počet će početkom sljedeće godine. Kushner Companies i njegov partner, Gellert, već su uložili najmanje 800 milijuna dolara u razvoj, a tvrtka drži procijenjenih 80% udjela.

“Bili su među prvim zagovornicima ulaganja u Jersey City,” kaže Otteau. “Nije bio siguran potez, jer je to područje bilo pomalo zapušteno.”

Unatoč tome, zgrada će vjerojatno biti biti izvan dosega mnogih stanovnika Jersey Cityja, gdje gotovo polovica svih najmoprimaca troši više od 30% svog prihoda na najam, prema podacima američkog Zavoda za statistiku. Usred nacionalne nestašice stambenog prostora, bogati investitori i obitelji poput Kushnerovih kritizirani su zbog kupnje zemljišta i nekretnina u niskoprinosnim četvrtima i podizanja najamnina, što istiskuje lokalne stanovnike. Jersey City je u kolovozu donio uredbu kojom se zahtijeva da određene nove stambene zgrade na trgu Journal izdvoje 10% jedinica za pristupačno stanovanje—no to se neće primijeniti na One Journal Square, gdje će, čini se, svi stanovi biti ponuđeni po tržišnim cijenama.

Stari i novi rizici

Nije se svaki rizik isplatio. Nekretnina na Times Squareu — kupljena u Jaredovo doba — prodana je na ovršnoj aukciji u svibnju nakon što tvrtka nije uspjela otplatiti dug. A kako tržište uredskih prostora u New Yorku i dalje posrće, tvrtkina približno 50-postotna ulaganja u tri poslovne zgrade koje je obnovila u četvrti DUMBO u Brooklynu trpe posljedice.

Tu je i pitanje skorih predsjedničkih izbora. Iako je Jared usmjeren na svoju firmu za privatni kapital i izjavio je da neće preuzeti ulogu u eventualnoj drugoj Trumpovoj administraciji, Trumpova pobjeda mogla bi ponovno dovesti tvrtku Kushnerovih pod intenzivno medijsko povećalo, što bi moglo ugroziti njenu sposobnost da dobiva dobre poslove.

Bez obzira na rezultat izbora, carstvo nekretnina koje je obitelji Kushner donijelo silno bogatstvo spremno je i dalje rasti. Najamnine i dalje rastu na osnovnim tržištima Kushnerovih, a pad kamatnih stopa olakšat će im kapitalizaciju uspješnih nekretnina i učiniti razvoj novih jeftinijim. Portfelj će također vjerojatno nastaviti nadmašivati onaj Jaredovog punca — Trumpov portfelj uglavnom je stagnirao, pri čemu većina njegovog bogatstva sada dolazi iz golf klubova i društvenih mreža.

Perspektive izgledaju svjetlije za Kushnerove. Nicole je govorila o uspjehu Kushnerovih na ceremoniji postavljanja kamena temeljca za One Journal Square 2022. godine: “Moji su djed i baka preživjeli Holokaust i stigli su na ovu obalu 1949. godine,” rekla je. “Nisu imali novca, imali su malo dijete i velike nade. Prešli smo velik put.”

Autor originalnog članka: Monica Hunter-Hart, Forbes; Giacomo Tognini, Forbes
Link: The Kushners’ Real Estate Empire Is Now Worth More Than Trump’s
(Prevela: Nataša Belančić)