Ovo su američki građevinari koji se brutalno bogate u vrijeme dok su stanovi mnogima nedostižan san
Forbes otkriva desetak novih milijardera graditelja čije je bogatstvo poraslo zahvaljujući visokim cijenama i kamatnim stopama u industriji gradnje stambenih objekata
Dok promatra niz obiteljskih kuća s tri do pet spavaćih soba koje se grade duž nedavno asfaltirane ulice Addison Drive, Tom Bradbury opaža problem. Odlučno prilazi radnicima na bageru, pokazujući im gdje točno trebaju kopati.
“Sve se mora napraviti kako treba i na vrijeme”, kaže Bradbury. “Kao kad automobil siđe s proizvodne trake, mora biti spreman za vožnju.”
Bradbury je stručnjak u izgradnji naselja poput ovog – “Duncan Farm” u Cartersvilleu, predgrađu Atlante. Od 2008. godine, njegova tvrtka Smith Douglas Homes izgradila je 304 stambena kompleksa u pet država. Prodaja je 2023. dosegnula iznos od 765 milijuna dolara. Vrijednost dionica tvrtke Smith Douglas s kojom je Bradbury u siječnju izišao na njujoršku burzu otad je porasla za 56 %. Osamdesetogodišnji Bradbury, koji i dalje posjeduje 88 % dionica, danas je milijarder.
Put do nekretnine – nedostižan san mnogima u SAD
Nikad nije bilo gore vrijeme za kupnju nekretnina. Godine 2023., kamatne stope na kredite skočile su na razine nezabilježene od 2008. te su, unatoč padu u posljednjim mjesecima, i dalje više nego što su bile u posljednja dva desetljeća. Cijene nekretnina također su eksplodirale, narasle su u prosjeku za 30 % na nacionalnoj razini u protekle četiri godine, dok je stvarni medijalni dohodak kućanstava stagnirao.
Ipak, s obzirom na nacionalni manjak od najmanje četiri milijuna stambenih jedinica, prema Nacionalnoj udruzi posrednika u prometu nekretninama, ovo je zlatno doba za građevinare jer naprosto nema dovoljno nekretnina za stanovanje. S&P indeks graditelja porastao je za 57 % u posljednjih 12 mjeseci. Dionice najvećeg, D.R. Hortona, u tom su razdoblju još više porasle, za 70 %, dok su dionice Toll Brothersa koji se bavi gradnjom luksuznih kuća skočile za 96 %.
Ovaj građevinski bum doveo je do buma milijardera. Forbes otkriva nove milijardere ili milijarderske obitelji iz građevinske industrije. To uključuje Bradburyja, Kathy Britton iz Perry Homesa, Itzhaka Ezrattija iz GL Homesa i troje članova obitelji Miller iz Lennar Corpa.
I Harris i Trump pozivaju na pojačanu izgradnju
Taj trend ne pokazuje znakove usporavanja, posebno s obzirom na to da i Kamala Harris i Donald Trump pozivaju na pojačanu izgradnju novih stambenih jedinica. Osim toga, građevinari imaju nekoliko prednosti: kupci koji nemaju dovoljno gotovine ne samo da ne moraju dodatno ulagati u renoviranje nove kuće, već od kreditnih institucija povezanih s građevinskim tvrtkama često mogu dobiti pozajmice s konkurentnim kamatnim stopama ili iskoristiti druge prodajne pogodnosti za smanjenje troškova.
“Kad sve to spojite, dobivate okruženje koje je stabilnije i bolje nego što je, vjerujem, očekivala većina ekonomista”, kaže Robert Dietz, glavni ekonomist Nacionalne udruge građevinara. “Tim tvrtkama nikad nije išlo bolje”, dodao je Alan Ratner, analitičar istraživačke tvrtke Zelman & Associates.
A neke od njih već se jako dugo bave tim poslom.
Bradbury, čiji je otac bio arhitekt koji je projektirao zgrade državnih ureda i koji je nekoć radio kao instruktor letenja, godine je 1975. prodao svoju prvu kuću policajcu i općinskoj službenici za 35 000 dolara. To je bio početak tvrtke Colony Homes, koja je gradila osnovne stambene jedinice u Georgiji i Sjevernoj Karolini prije nego što ju je Bradbury 2003. prodao KB Homeu za 67 milijuna dolara. Pet godina poslije, kad se KB Home povukao iz Atlante, Bradbury, kojeg je napuštanje tog tržišta razljutilo, osnovao je Smith Douglas Homes.
Otad je izgradio 15 000 kuća, uglavnom za kupce iz niže i srednje klase poput radnika u autoindustriji, učitelja i zaposlenika hitnih službi, pretežno na tržištima u razvoju na jugu, poput Nashvillea, Charlottea i Raleigha. Uspio je zadržati relativno pristupačne cijene kuća jer je proces gradnje doveo do savršenstva, i to zahvaljujući softveru SMART build koji u realnom vremenu ažurira partnere i dobavljače materijala, počevši od trenutka kupčeve narudžbe. Kad jedan dio građevinskog procesa završi, već se sutradan ujutro može prijeći na sljedeći korak. Što prije radnici iziđu na gradilište, brže se i jeftinije može započeti s gradnjom kuće za sljedećega kupca. Sustav SMART skratio je vrijeme izgradnje kuća Smith Douglas Homesa na prosječno svega 59 dana od početka do završetka, što je oko 20 % brže od većine drugih javnih građevinskih tvrtki.
“Naš je cilj da budemo što efikasniji kako bismo doprli do što je moguće više ljudi”, kaže Bradbury. “Otkako sam u poslu, uvijek sam imao velike i smione ciljeve i uvijek bih se približio njihovu ostvarenju ili ih nadmašio.”
Kako do rekordne prodaje
Patrick Zalupski krenuo je kasnije od Bradburyja, ali je već postao bogatiji. Bivši revizor FedExa u Tennesseeju preselio se na Floridu i izgradio prvih 27 kuća u Jacksonvilleu 2009. godine, odmah nakon financijske krize. Otad je njegova tvrtka Dream Finders Homes, koja je od 2021. na burzi, prodala 31 000 kuća do 2023. u osam saveznih država, uglavnom na jugoistoku. Kao i Bradbury, cilja na kupce koji prvi put kupuju kuće ili one koji žele veću nekretninu, ali njegova se strategija u posljednjih nekoliko godina uglavnom bazirala na tome da luksuzne dodatke poput kvarcnih radnih površina ili drvenih podova prodaje uz nadoplatu umjesto da budu uključeni u cijenu nekretnine. To je tvrtki pomoglo da postigne rekordnu prodaju od 3,7 milijardi dolara u 2023., što je 12 % više u odnosu na prethodnu godinu, te je Zalupskog dovelo na Forbesovu listu milijardera, s procijenjenom vrijednošću imovine od 2,3 milijarde dolara, što može zahvaliti svom 84-postotnom udjelu u tvrtki.
“Prije smo daleko češće prilagođavali kuće u skladu sa željama kupaca”, kaže Zalupski, koji je početkom ove godine platio gotovo osam milijuna dolara za kupnju vile od 1600 “kvadrata” u Jacksonvilleu, koja se nalazi u Nacionalnom registru povijesnih mjesta SAD-a. “Sve je to strašno neučinkovito i skupo. Sad samo nastojimo u konačnici isporučiti kuću po pristupačnijoj cijeni.”
U međuvremenu je Lennar, druga najveća građevinska tvrtka u Americi, počela graditi kuće od šezdesetak kvadratnih metara, širine prilaza, po cijeni od samo 137 000 dolara. Ove su godine u San Antoniju prodali gotovo svaku parcelu u svojoj prvoj zajednici malenh kuća. “Potražnja ostaje snažna ako su cijene prihvatljive”, smatra Stuart Miller, izvršni direktor i predsjednik Lennara (procijenjena neto vrijednost: 1,8 milijardi dolara). Miller, čiji je pokojni otac Leonard Miller 1956. postao suvlasnik prethodnika Lennara, već je 35 godina na čelu tvrtke. Posao cvjeta kao nikad, nedavno dosegnuvši tržišnu kapitalizaciju od 52 milijarde dolara; sasvim dovoljno za Stuarta i njegova brata i sestru, Jeffreyja Millera i Leslie Miller Saiontz, koji su također milijarderi.
U ponudi sve više manjih i manje luksuznih kuća
Čak je i tvrtka Toll Brothers, poznata kao najveći graditelj luksuznih kuća u zemlji, počela ciljati niže tržišne segmente. Godine 2016. krenuli su nuditi manje gradske kuće i kuće na manjim parcelama po cijeni od 450 000 dolara. Oko 2019. te su jeftinije stambene jedinice činile svega oko 10 % poslovanja Toll Brothersa. Danas se “40 % kuća Toll Brothersa prodaje u tom nižem cjenovnom rangu”, kaže Doug Yearley, predsjednik i izvršni direktor tvrtke. “U okruženju s visokim kamatnim stopama, dobro nam ide.”
Naročito dobro ide Bruceu Tollu, koji je 1967. godine s pokojnim bratom Bobom osnovao tvrtku i povukao se s mjesta zamjenika predsjednika odbora 2016. godine. Toll (81), koji sve više smanjuje ulaganje u dionice Toll Brothersa i investira u komercijalne nekretnine, ali još uvijek je vlasnik 1 % dionica tvrtke, danas posjeduje imovinu vrijednu oko dvije milijarde dolara.
Brojnim kupcima nije toliko važna pristupačnost koliko mogućnost dobivanja dobre ponude. U Teksasu, pristup Kathy Britton donekle je suprotan nacionalnom trendu. Tvrtka Perry Homes sa sjedištem u Houstonu koju je Britton naslijedila od oca Boba Perryja, koristi val novih stanovnika i kompanije koji se sele u područja Dallasa i Houstona u potrazi za nižim porezima, ciljajući kupce luksuznih nekretnina s internim timom za dizajn koji im nudi više izbora u pogledu tlocrta, tehnologije i materijala. Pod vodstvom Britton, koja je kao srednjoškolka tijekom ljetnih praznika pomagala prodajnim suradnicima Perry Homesa, angažirali su dodatne arhitekte kako bi kupcima ponudili još više tlocrta i mogućnosti prilagodbe. “Naš proizvod je vrhunske kvalitete”, kaže Britton (55). “Mislim da gradimo najbolje kuće u branši i vrlo pomno biramo lokacije.”
Problemi s kamatama
Zbog usporavanja tržišta nakon pandemije koronavirusa, gradnja nekretnina kupcima je zapravo na mnogo načina postala privlačnija. Cijene postojećih kuća u većem dijelu zemlje nisu pale, čak ni kad su kamate na kredite skočile dovoljno da mjesečna rata prosječnog kupca od 2021. godine poraste za više od 1000 dolara. A s obzirom na to je da šest od deset američkih vlasnika kuća vezano za kamatne stope niže od 4 %, oni nisu spremni – ili nisu u mogućnosti – prodati svoje kuće i plaćati višu kamatnu stopu pri sljedećoj kupnji, što dodatno smanjuje ponudu na tržištu.
“Pogledali smo dosta starijih kuća i nisam htio preplatiti nešto u što ću morati dodatno ulagati”, kaže James Wallace, inženjer za kontrolne sustave iz Detroita, koji je sa suprugom u travnju kupio prvu kuću od lokalne građevinske tvrtke. “Odlučili smo da ćemo kupiti nešto novo oko čega se nećemo morati brinuti.”
Mnoge veće građevinske tvrtke imaju još jednu prednost: mogu omogućiti pogodnosti kakve drugi ne mogu. Nijedna banka u Americi ne oglašava kamatnu stopu manju od 5,5 % na postojeću kuću, no Ashton Woods Homes će u Durhamu u Sjevernoj Karolini svojim novim kupcima omogućiti kredit s kamatom od 5 %. To je zato što brojne građevinske tvrtke surađuju s kreditnim institucijama koje mogu ponuditi bolje kamatne stope ili subvencionirati dio troškova kupnje koristeći mali dio profita tvrtke koja je sagradila nekretninu. Danas mnogi nude smanjenje kamatnih stopa, gdje kupac unaprijed plaća nižu kamatu prilikom finalizacije ugovora, što većim tvrtkama koje imaju vlastite kreditne odjele daje prednost u odnosu na manje tvrtke i prodavatelje postojećih kuća, kaže UBS-ov analitičar John Lovallo.
Ako vam građevinska tvrtka može omogućiti nižu kamatu, razlika između novih i starih kuća nestaje. Cijena nove kuće niža je od srednje cijene postojeće kuće”, kaže Brian Bernard, direktor istraživanja kapitala industrijskih sektora u Morningstaru. “Ljudi shvaćaju da mogu dobiti prilično dobru ponudu za kupnju kuća. Istina je da nisu toliko pristupačne kao prije nekoliko godina, ali si još uvijek to mogu priuštiti.”
Tvrtka osniva vlastiti kreditni odjel
Najveća američka građevinska tvrtka, D.R. Horton, u siječnju je najavila da planira ponuditi više dugoročnih smanjenja kamatnih stopa putem vlastitog kreditnog odjela, DHI Mortgage, kako bi zadržala prednost u odnosu na konkurenciju. Floridska kompanija Dream Finders Homes kojom upravlja milijarder Patrick Zalupski, nedavno je pripojila jednu kreditnu tvrtku kako bi kupcima ponudila niže kamatne stope. “Danas su niže kamate najveća korist za kupce”, kaže Zalupski. Više od 90 % novih kupaca kuća Dream Findersa koristi ovu pogodnost.
Očekuje se da će građevinski procvat potrajati, čak i dođe do usporavanja ekonomije. Nacionalna udruga posrednika u prometu nekretninama predviđa manjak stambenih jedinica najmanje još pet godina, čak i uz povećanu građevinsku aktivnost. Nakon krize 2008. godine, broj novih stambenih projekata naglo je pao, a nedostatak materijala i radne snage održavao je razinu gradnje ispod potražnje više od desetljeća. Pad kamatnih stopa mogao bi privući više kupaca.
Lawrence Yun, glavni ekonomist Nacionalne udruge posrednika u prometu nekretninama, prognozira pozitivan trend za građevinare zbog stalnog manjka stambenih jedinica. Ured za proračun američkog Kongresa predviđa 1,6 milijuna novih stambenih projekata godišnje tijekom sljedećeg desetljeća. Goldman Sachs očekuje da će prodaja novih kuća porasti na 723 000 do kraja godine, dok Fannie Mae smatra da će 2024. biti najslabija godina za prodaju postojećih kuća od 1995. godine, što će pogodovati građevinskim tvrtkama i ulagačima.
Bradbury iz Smith Douglas Homesa ističe da mnogi ljudi koji su prije mogli priuštiti kuću sad to ne mogu zbog visokih kamata. Kaže kako bi bilo sjajno da one padnu kako bi podstanari koji sanjaju o vlastitoj kući taj san mogli i ispuniti.
Lista novih građevinara-milijardera
Ovi novi milijarderi iskoristili su manjak stambenih jedinica u Americi i tako ušli u klub najbogatijih.
Obitelj Horton
Ryan Horton: 3 milijarde dolara
Reagan Horton: 3 milijarde dolara
Marty Horton: 1,5 milijardi dolara
Martyn pokojni suprug Donald Horton 1978. godine osnovao je D.R. Horton koja je do 2002. izrasla u najveću američku građevinsku tvrtku. Ona i dvojica njezinih sinova, od kojih nijedan ne radi u tvrtki, naslijedili su obiteljsko bogatstvo nakon Donaldove smrti u svibnju. Dionice su u protekloj godini porasle za 70 %.
Obitelj Miller
Stuart Miller: 1,8 milijardi dolara
Jeffrey Miller: 1,4 milijarde dolara
Leslie Miller Saiontz: 1,4 milijarde dolara
Stuart Miller pridružio se tvrtki Lennar Corp. 1982. godine i 1997. preuzeo dužnost predsjednika i izvršnog direktora od svog oca Leonarda Millera. Tvrtka, čije su dionice prošle godine porasle za 56 %, gradi samostojeće i gradske kuće u 26 saveznih država.
Kathy Britton
2,6 milijardi dolara
Britton je radila u odjelima prodaje i akvizicije zemljišta u tvrtki Perry Homes sa sjedištem u Teksasu prije nego što je naslijedila oca Boba Perryja, osnivača tvrtke, nakon njegove smrti 2013. Danas je izvršna predsjednica privatne tvrtke koja je u 2023. godini ostvarila prihod od 2,4 milijarde dolara.
Bruce Toll
2 milijarde dolara
Toll i njegov brat Bob, koji je preminuo 2022. godine, osnovali su Toll Brothers 1967. godine. Bruce je 2016.otišao u mirovinu s mjesta zamjenika predsjednika i vodi tvrtku za komercijalne nekretnine BET Investors, ali još uvijek posjeduje oko 1 % dionica Toll Brothersa, čija je vrijednost prošle godine porasla za 96 %.
Itzhak Ezratti i obitelj
1,9 milijardi dolara
Ezratti je suosnovao GL Homes 1976. godine, a njegov je uspon započeo 1992., i to obnovom kuća stradalih u uraganu Andrew na Floridi. Njegov sin Misha danas je predsjednik privatne tvrtke GL Homes, koja je s u 2023. godini ostvarila prihode od 1,9 milijardi dolara.
Thomas Bradbury
1,7 milijardi dolara
Bradbury je 2003. godine prodao svoju prvu građevinsku tvrtku Colony Homes KB Homeu za 67 milijuna dolara. Godine 2008. osnovao je Smith Douglas Homes, nakon što se KB Home povukao iz Atlante. Danas je izvršni predsjednik Smith Douglasa s kojom je u siječnju izišao na njujoršku burzu. Vrijednost dionica otad je porasla za 56 %.
Elly Reisman
1,4 milijarde dolara
Reisman je 1975. godine suosnovao Great Gulf Homes sa sjedištem u Torontu, a 2013. postao je direktor privatne tvrtke Ashton Woods Homes, s prihodima od 3,6 milijardi dolara (2023.), u kojoj posjeduje oko 34 % udjela
David Weekley
1,1 milijarda dolara
S bratom Dickom je kao 23.godišnjak 1976. osnovao David Weekley Homes. Tvrtka je ostvarila prihode od tri milijarde dolara u 2023., i gradi na 19 tržišta diljem Juga, Srednjeg zapada i planinskih država.
Tekst je prevela Iva Tomečić, a original s Forbesa je dostupan ovdje.
