Direktor Sky nekretnina otkriva za kakvim kućama traje prava pomama – a njih kronično nedostaje

Najmanjih stanova na tržištu kronično nedostaje, a njihove cijene nemaju pravu matematičku računicu. Zbog previsokih cijena kvadrata u Zagrebu, mnogi dom traže u okolici velegrada gdje za isti novac mogu živjeti mnogo lagodnije, no i takvih opcija nedostaje – za Forbes Hrvatska govori Sanjin Rastovac, direktor i suvlasnik Sky nekretnina

U novogradnjama mali stanovi prvi planu, na tržištu ih je malo, a vlasnici za njih traže neke proizvoljne, visoke sume jer znaju kako ih bez problema mogu dobiti. Takva su pravila igre već dugo, no sada bi im kupci ipak mogli malo ispuhati taj balončić. S obzirom na to da se više ne čeka u redu za stanove, kupaca je manje što im otvara mogućnost učinkovitijih pregovora i snižavanja početne cijene. Ipak, to ne znači da cijene i dalje ne divljaju i da nisu ćudljive.

Sky nekretnine u ponudi su imale garsonijeru od 23 kvadrata koja se prodavala za 81.500 eura (oko 3.500 eura po kvadratu), a trenutno imaju oglašenu garsonijeru u Ulici Crvenog križa iste površine 23 kvadrata po cijeni od 105.000 eura (oko 4.500 eura po kvadratu). Bez lažnih nadi, prvi stan je prije dva mjeseca prodan.

Zanimljivo, svega 55 kilometara dalje, u Karlovcu garsonijera iste kvadrature kreće se oko maksimalno 45.000 eura. Iz agencije nam kažu i kako su nedavno u Zaprešiću prodali stan od 40 kvadrata za 105.000 eura. Dakle, dvadesetak kilometara od Zagreba za isti se iznos može kupiti 17 kvadrata veća nekretnina.

“Potražnja premašuje ponudu nekretnina i ljudi stavljaju cifre po kojima prodaju stanove po svom nahođenju, a ne po savjetu struke. Kad susjed to vidi, stavi još veću cifru, a kupac jednostavno ne može puno birati ni pregovarati jer stanova manjih od 40 kvadrata nema. Cijene kvadrata tih stanova su posve nerealne, stoga ih uopće po tom kriteriju ne treba ni gledati, već se promatra ukupan iznos i što se za njega dobiva”, objašnjava za Forbes Hrvatska Sanjin Rastovac, suvlasnik i direktor agencije Sky nekretnine.

Dodaje kako je posljednjih nekoliko godina puno više interesa za nekretnine u manjim mjestima u okolici Zagreba nego prije. Uzrok tome nisu spoznaje tijekom pandemije koliko je lijepo imati vrt, okućnicu i slično, već povoljnije cijene. Navodi primjer kako je prije dvije godine u Zaprešiću cijena kvadrata bila oko 1.980 eura, dok su kvadrati u Španskom već dosezali 2.400 do 2.600 eura.

“U tom slučaju kada je razlika u cijeni kvadrata 600 i više eura, za isti iznos dobijete sobu ili dvije više. Mlađi kupci preko nas su kupili stan u Zaprešiću od stotinjak kvadrata s garažom, vanjskim parkingom, terasom i spremištem i rekli su da su za isti novac u Španskom razmatrali stan od 70 kvadrata i jedno garažno mjesto. U blizini Zagreba za manje iznose dobiva se veća komocija, kvalitetniji život, manje prometa, više zelenila, sve je dostupno i pješice”, tumači Rastovac koji se i sam iz Zagreba preselio u rodni Karlovac.

Upravo taj grad, smatra, ima veliki potencijal da postane alternativa Zagrebu, osobito ako naprave drugi željeznički kolosijek, treću traku autoputa te ukinu naplatne kućice. To bi dodatno skratilo putovanje do Zagreba. Grad je postao veliko gradilište, radi se nova aglomeracija, zgrade se obnavljaju nakon potresa, radi se i nova toplana. No, već i sada, napominje, nema dostupnih kvalitetnih stanova. Uvjerio se u to i sam.

Dugo Selo, Samobor, Zaprešić, Jastrebarsko, Velika Gorica i Sveta Nedelja sve su više na radaru kupaca nekretnina koji shvaćaju da za isti novac tamo mogu dobiti mnogo više nego u Zagrebu.

Pomama za prizemnicama

Pomama vlada i za kućama prizemnicama od stotinjak kvadrata. Da ih ima tisuću, toliko bi ih se i prodalo, kaže Rastovac pojašnjavajući kako su se uglavnom gradile kuće od 300 i više kvadrata za suživot četiriju generacija. Međutim, to se više ne traži.

Tumači kako je na tržištu gomila smiješno jeftinih velikih obiteljskih kuća u koje je potrebno mnogo uložiti za renovaciju, a to ljude odbija jer, između ostalog, ne žele imati posla ni s majstorima koji nabijaju cijene.

Nedavno je, kaže, u mjestu Odranski Obrež izgrađeno pet kuća, prizemnica od 130 kvadrata i 500 kvadrata okućnica. Taj model jako dobro prolazi i kuće u nizu bile bi dobar proizvod na zagrebačkom tržištu, ali na zemljištima na kojima se može graditi, jednostavno je isplativije raditi stanove, dodaje.

On sam inicirao je da izgradnju zgrada sa studio apartmanima od dvadesetak kvadrata koji bi bili pogodni za studente. Takvi bi se stanovi bez problema prodavali po 75 tisuća eura ili iznajmljivali po 300 do 400 eura. No, kaže, problem predstavljaju parkirna mjesta koja je prema prostornom planu potrebno raditi za svaki stan. Također, za svaki od tih malih studija potrebno je napraviti kupaonicu, baš kao i za trostruko veći stan, koji se uzgred budi rečeno, može puno bolje naplatiti. Ovako to predstavlja samo veći trošak izgradnje.

Zanimljivo, iako se pri kupnji cijene kvadrata dramatično razlikuju u Zagrebu i okolici, nije velika razlika u iznosu najamnine koja se može dobiti za te stanove usporedi li se metropola i okolna mjesta. Stoga se već godinama garsonijere kupuju u investicijske svrhe.

Stagnacija tržišta

Ne očekuje se kako će cijene takvih nekretnina dodatno rasti, no stanovi do 45 kvadrata će se kao i dosad uvijek prodavati prvi i za veću cijenu po kvadratu, smatra Rastovac.

“Mislim da će ove godine obilježiti stagnacija, primjetno se manje kupuje i manje je upita. Očekivali smo da će za neke nekretnine biti redovi kupaca, ali to se ne događa. To pogoduje kupcima jer im otvara veću šansu pregovora, još 2022. godine morali su doći prvi i ponuditi puni iznos da bi dobili stan. Sad mogu spustiti cijenu 10 do 15 posto jer nemaju toliku konkurenciju. Tržište je stalo i, realno, cijene bi trebalo malo korigirati, pogotovo starogradnje”, naglašava Rastovac.

Ipak, ne očekuje kako će cijene nekretnina u Hrvatskoj značajnije padati jer teško ponuda ostaje slabija od potražnje. Što se tiče nove ponude, ima investicija i projekata, ali sve je teže naći one koji će ih izgraditi, napominje direktor Sky nekretnina.