Od visokih cijena novih stanova, zbog PDV-a od 25 posto, više profitira država, nego oni koji ih grade

O strukturi cijene novoizgrađenih stanova razgovarali smo s Klarom Matić, direktoricom i partnericom u Avison Young Hrvatska, konzultantskoj kući za nekretnine i Danijelom Dujlović, diplomiranom inženjerkom građevine koja je u posljednjih dvadesetak godina sudjelovala u realizaciji niza projekata u Hrvatskoj.

Cijene nekretnina trenutno su na rekordnim razinama i za sada nema naznaka da bi moglo doći do njihovog značajnijeg pada. Uzroka snažnog rasta cijena ima više – od navike stanovništva da štedi u nekretninama, pa sve do ulaska stranaca na tržište, koji, barem na Jadranu, značajno utječu na tržišna kretanja.

U većim gradovima, poput Zagreba ili Splita, niču novogradnje koje koštaju četiri, pet ili više tisuća eura za četvorni metar, zbog čega mnogi sve teže dolaze do vlastitog stambenog prostora, a značajno su porasle i cijene najma. No, od konačne cijene novosagrađenog stana ili kuće, veliki dio odlazi državi. Naime, prije desetak godina, umjesto poreza na promet nekretnina, za novogradnje je uveden na dodanu vrijednost. Tako, na primjer, od stana koji košta 250 tisuća eura, čak 50 tisuća odnosi se na PDV. 

Država, deklarativno i kroz razne programe, poput sufinanciranja kamata na kredite i sličnog, ljudima želi pomoći da lakše dođu do nekretnine, a istovremeno ima jedan od najvećih poreza na novogradnju u Europi. Dobar dio nama bliskih zemalja ima sniženu stopu poreza na novogradnju, pa se tako u Mađarskoj i Poljskoj novogradnje do 150 četvornih metara oporezuju s 5 odnosno 8 posto. U Sloveniji je porezna stopa za nekretnine do 120 četvornih metara 9,5 posto, Srbiji 10 posto itd.

O tome koliko zapravo zarađuju developeri – investitori u nekretninske projekte za prodaju i koliko bi sniženje PDV-a utjecalo na lakšu dostupnost stanova, razgovarali smo s Klarom Matić, direktoricom i partnericom Avison Young Hrvatska, konzultantskoj kući za nekretnine i Danijelom Dujlović, diplomiranom inženjerkom građevine koja je u posljednjih dvadesetak godina sudjelovala u realizaciji niza projekata u Hrvatskoj.

Matić smatra da je trenutna porezna politika jedan od najvećih razloga nepriuštivosti nekretnina.

“Iako se čini da je građevina u zamahu, ona još uvijek nije na razini 2008. Premalo se gradi.”

“Priuštivost nekretnina se računa kao omjer cijena nekretnina ili najamnina u odnosu na neto plaću. Kod nas se rad najviše oporezuje, a kratkoročni turistički najam se oporezuje višestruko manje od dugoročnog najma. To nije pravedno i dovodi do negativnih demografskih trendova i istiskivanja stanovništva iz stambenog prostora”, kaže Matić.

Smatra da je ponuda nekretnina pod velikim utjecajem visokih cijena gradnje i PDV-a na novogradnju od 25 posto, za koji kaže da je jedan od najvećih na svijetu.

“Iako se možda čini da je građevinska aktivnost u zamahu, ona je još značajno manja nego u prethodnom ciklusu ekspanzije, od 2003. do 2008. godine i premalo se gradi. Kao posljedicu imamo visoke cijene nekretnina i smanjeni izbor nekretnina za kupce koji rješavaju stambeno pitanje. Zbog toga se ljudi često odluče na velike kompromise. Na primjer, kupe starogradnju pa je obnavljaju i s ukupnim troškom investicije se približe cijeni novogradnje a stan im je i dalje u staroj zgradi. Međutim, zbog premalo novogradnje, jako je teško uopće kupiti novi stan, čak i ako imate taj novac. Mislim da su cijene starogradnje neopravdano visoke, kad gledamo vrijednost za novac”, kaže Matić.

Uvijek kada se spominje smanjenje PDV-a, nameće se pitanje bi li ono stvarno dovelo do sniženja cijena za krajnje kupce ili bi developeri zadržali razliku, kako bi povećali zaradu. 

“Rast profita u svakoj branši privlači nove igrače na to tržište i povećava se ponuda proizvoda pa se uslijed povećane konkurencije i cijene korigiraju. Vrijedi i obrnuto, što je danas slučaj.  Isplativost investicija za ne-luksuzne projekte je trenutno relativno niska u odnosu na rizik investicije, i kao takva nedovoljno privlačna većem broju developera. Cijena betona je ista za projekt u centru grada i za projekt na periferiji ali uteg od 25 posto PDV-a je lakše premostiti u luksuznom projektu gdje postoji dovoljno “mesa” i za troškove zemljišta, sve troškove projekta, državu i za profit developera. Međutim, broj kupaca za luksuzne projekte je mnogo manji od kupaca u ne-luksuznim projektima i stoga, kada bi se smanjila porezna presija na novogradnju, vjerujem da bi se povećala ponuda stanova s umjerenijem cjenovnim pozicioniranjem”, smatra Matić.

Danijela Dujlović, s druge strane, ne vidi rješenje u smanjenju poreza. 

“Prihod državnog proračuna od PDV-a na prodane nove stanove u 2022. godini je iznosio oko 639 milijuna eura. Može li se proračun odreći tog iznosa u ovim godinama? Prosječna starost automobila u Hrvatskoj je više od 14 godina. Možda bi se država mogla odreći i PDV-a na nove automobile kako bi se fond obnovio, automobili bili sigurniji za korisnike i manje onečišćavali zrak? Kod nas je ‘država’ velika i netko mora platiti tu ‘državu’”, kaže Dujlović.

Smatra da je efekt ukidanja ili smanjenja PDV-a na novoizgrađene stanove – upitan. 

“Moguće je da ne bi došlo do smanjenja cijena stanova za kupce, jer bi investitori zadržali razliku. Kada stan prestaje biti novi? Prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost, ne plaća se PDV na isporuku građevine ili njenog dijela uključujući zemljište na kojem je, ako je ista građevina (ili njezin dio) bila nastanjena odnosno korištena i ako je od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja građevine do datuma sljedeće isporuke građevine proteklo više od 2 godine.  Ako bi investitori zadržali dio vrijednosti novih stanova na ime PDV-a, to bi eventualno bilo pozitivno kasnije za buduće kupce, ako bi kod sljedećeg projekta investitori imali više sredstava za investiranje i gradili više stanova, tako da bi ponuda više odgovorila potražnji i time umanjila cijenu četvornog metra stana. Primarni razlog zašto su cijene nekretnina visoke je potražnja veća od ponude”, pojašnjava Dujlović.

Koliko zarađuju investitori u građevinske projekte?

Upitali smo naše sugovornice i koliko zapravo zarađuju developeri, odnosno investitori. Matić smatra da je u javnosti prisutna kriva percepcija o njihovim profitima, jer kako kaže, to nije skalabilan business koji ostvaruje ogromne profitne marže uz minimalnu investiciju i rizik. 

“Mi radimo s developerima koji se zadovoljavaju s profitom od 8 posto a savjetujemo i one koji uspijevaju ostvariti 25 posto profita, bez financijske poluge.  Troškovi investicije obuhvaćaju vrijednost zemljišta, koja korelira s očekivanim prihodima od maksimalne izgradnje koja je dozvoljena na parceli, na primjer, 15 posto. Zatim, tu su troškovi gradnje i projektiranja koji se računaju prema bruto kvadraturi. Gradnja u ukupnom trošku investicije čini oko 60 do 70 posto. Neto kvadrati donose prihod, a oni su u pravilu od 20  do 30 posto manji od bruto kvadrata. Neto kvadrati predstavljaju korisnu površinu stanova i to je ono što donosi prihod. Ono što se mora izgraditi i financirati a ne donosi prihod investitoru su zajednička stubišta, zajednički hodnici, okno lifta, debljina zidova itd. Što je manja građevina to je teže ostvariti viši udio neto kvadrata. Odnos neto / bruto površina čini veliku razliku u isplativosti projekta. Potom, tu su troškovi komunalnih i vodnih doprinosa, nadzora i ostali ‘soft’ troškovi. Na ukupne troškove investicije investitor dodaje svoju profitnu maržu i to je osnovica cijene na koju se dodaje PDV od 25 posto – ispada 20 posto u cijeni stana”, pojasnila je Matić.

Dujlović, također kaže da su u troškovima razvoja nekog projekta najveća stavka troškovi građenja.

“Troškovi građenja po četvornom metru, u kojima je sadržana i dobit izvođača radova iznose oko 60 posto cijene novih stanova, a preostalih 40 posto cijene otpada na ostale troškove u kojima je i dobit investitora. Cijene prodanih novih stanova po četvornom metru od 2016. godine samo rastu – u 2022. godini prosječna cijena stana iznosila je 2.237 eura po četvornom metru, bez POS-a – a udjeli troškova građenja i ostalih troškova u prosječnoj cijeni prodanih novih stanova, koje su prodavala trgovačka društva i druge pravne osobe, bez POS-a, na razini Hrvatske, zadnjih 10-ak godina nisu se bitno mijenjali. Poznavatelji gradnje procjenjuju dobit investitora od 5 do 20 posto prodajne cijene nekretnine s PDV-om. Stvarno, dobit investitora je onolika koliko je kupac spreman platiti na određenoj lokaciji”, pojašnjava Dujlović.

Dujlović: Treba graditi infrastrukturu za nova naselja

 Za razliku od Matić, koja smatra da bi smanjenje PDV-a potaklo gradnju povoljnijih stanova, Dujlović kaže da takve intervencije u porezni sustav ne bi bitno utjecale na priuštivost stanova. 

“Samo prostorno planiranje naselja i nova komunalna infrastruktura može povećati gradnju, odnosno ponudu novih stanova, što može smanjiti cijenu četvornog metra i riješiti problem nedostatka priuštivih stanova. Porezi su tek preraspodjela. Zbog ekonomske krize, od 2008 do 2017, gradilo se godišnje sve manje stambenih zgrada. Od 2008. godine u kojoj je završeno 3 milijuna četvornih metara, zbog krize propušteno je izgraditi najmanje 22,7 milijuna četvornih metara stambenih zgrada ili procjena 200 tisuća stanova. Zaključujem da radi priuštivih nekretnina moramo graditi više cesta, vodoopskrbu i kanalizaciju, elektro mrežu. Državna uprava i jedinice lokalne samouprave moraju snažnije raditi u tom smjeru. Potrebne su čitave nove gradske četvrti, veća izgrađena površina novih građevina ukupno, i onih kojima su investitori privatne osobe i onih kojima je investitor država. Jedino nova vrijednost čini društvo bogatijim”, kaže Dujlović.